科技地产调查：营销名词还是产业风暴？
2012-09-05 08:54:12   来源：搜狐   评论：0 点击：

　　拥有科技地产概念的三湘股份（000863,SZ），在8月份成功借壳*ST商务之后，迎来连续涨停。一时间，科技地产成为行业内的一股新风，很多知名地产商开始计划增加项目的科技含量。
　　
　　在调控的背景之下，地产商炒作了一个又一个概念，从商业地产到旅游地产，再到养老地产、教育地产，这一系列的地产名词，都摆脱不了房屋销售的本质。
　　
　　这一轮，科技地产会成为例外吗？
　　
　　从《每日经济新闻》记者调查的情况看，高科技在很大程度上只是开发商用于营销的一个外包装，虽然有着科技的名义，但发展、投资、盈利的方式，和普通住宅没有本质上的区别。
　　
　　/上海/
　　
　　朗诗上海三项目前8月仅售149套科技地产刚需定位失误？
　　
　　每经记者杨羚强发自上海
　　
　　因为拥有科技地产的概念，三湘股份（000863,SZ）在复牌之后连续多个交易日股价飙涨。但事实上，开发“科技地产”也许对房地产公司业绩助益并不多。
　　
　　三湘股份2012年半年报显示，期内营业总收入为9232万元，同比下降80.92%。与此同时，相关机构的数据也证实，三湘股份旗下楼盘的售价往往要低于同一区域的其他公司楼盘。
　　
　　因为开发绿色科技住宅闻名业内的朗诗地产面临的情形也类似。根据上海各大机构的统计，朗诗地产在上海开发的三个绿色节能住宅项目，截至9月3日，今年在上海只销售了149套住宅，占房源总套数的34.8%。
　　
　　与三湘股份不同，朗诗所开发的产品是今年上半年市场的热点——面向刚性需求的普通住宅。业内的评价是，若以技术含量论，朗诗开发的科技地产甚至比三湘股份更为先进，但由于定位不恰当，朗诗开发的科技地产不仅不易被普通购房人群接受，反而因为使用成本过高被购房者投诉。
　　
　　销售不及相邻项目
　　
　　熟悉科技地产的上海业内人士告诉《每日经济新闻》记者，朗诗的绿色地产使用了科技环保建筑材料，其设备和系统是非常先进的，一定程度上已经达到了国际先进的标准，能实现房屋的恒温、恒湿和恒氧。这三点正是将科技地产区别于其他地产的一个重要标志。为了实现建筑的绿色节能，朗诗平均成本要增加1500~2000元/平方米。
　　
　　对于上述关于成本的说法，没有得到朗诗方面的证实，但对方承认朗诗在科技上的成本投入巨大，开发成本要远远高于一般住宅，因此一般会比普通住宅售价略高。
　　
　　正是高成本影响到了朗诗的产品定价。新浪乐居此前统计显示，如果去除装修成本，朗诗在上海嘉定开发的朗诗绿色街区（网上项目名绿色家园）要比同一区域的路劲•翡丽湾贵出15.22%。
　　
　　朗诗方面回应称，宝山美兰湖的朗诗绿岛全案均价约20000元/平方米左右，为装修房，装修标准约2000元/平方米，除去装修售价约18000元/平方米，与周边万科的住宅基本持平，比一些小型开发商略高2000~3000元/平方米左右。
　　
　　中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，在目前的市场环境下，仅仅依靠科技地产的概念，很难卖出非常高的价格。由于朗诗在上海的项目很难降价，一定程度上给项目的销售带来压力。
　　
　　多家机构的数据显示，朗诗上海项目今年销售业绩欠佳。以朗诗上海项目中卖得最好的朗诗绿色街区为例，截至目前只卖出了133套住宅，路劲•翡丽湾同期的成交数字是423套。
　　
　　对此，朗诗方面回应称，前8月朗诗在上海的项目还卖得不错，之所以销售数据看上去不高，是因为有一些未出售房源是政府限价房，不在朗诗销售范围内。
　　
　　对于朗诗的盈利能力，上述业内人士告诉记者，国家虽然对节能建筑提供了补贴等优惠政策，但金额只有40~60元/平方米。
　　
　　节能作用受质疑
　　
　　售价相对较高仅是朗诗科技地产难卖的因素之一，同样备受质疑的是朗诗住宅的节能作用。新浪乐居调查显示，只有在所有房间空调全天满负荷运转的情况下，朗诗的科技地产才能显示出其80%的节能优势。
　　
　　如果房间内的电器运转时间没有那么长，且有部分家用电器不运转，那么科技地产的能耗实际上要比普通住宅内的电器能耗高很多。特别是在春秋季，很多家庭不使用空调、电风扇、地暖等设备，而科技地产却必须全年365日不间断运转。在这样的情况下，科技地产不仅没有了节能优势，其能耗甚至会比普通住宅还高。
　　
　　对于新浪乐居的质疑，朗诗地产方面回应承认，如果是100平方米的房子，朗诗绿岛业主需要支付2400元/年的系统使用费，朗诗绿色街区业主需要支付2100元/年的系统使用费。如果业主在夏季开满3个月空调，冬季开满2个月空调、地暖花费将远远大于2000多元。
　　
　　和普通住宅不同，业主很难单方面停止科技地产的恒温、恒湿、恒氧设备。据一位不愿意透露姓名的知情人士介绍，朗诗的科技地产由于安装设计等问题，即使整套系统不运转，也不能开窗。同时，系统服务整个小区，若要停止运转，整个小区的系统都会面临停运，所有业主很难根据自己的个人意愿，要求物业关闭整个系统。
　　
　　对此，朗诗方面回应称，朗诗的房子所有的门窗均可以开启，尤其是窗户采用了内开内倒两种开启方式，更有利于通风，只是在系统开启的情况下，由于室内外会产生温差，为了防止由于温差导致墙体结露，在系统开启后建议不要开窗。
　　
　　上海地产业内人士王汉徵说，上述现象其实反映出目前科技地产推广的尴尬。业主不仅要能承担科技地产的高购买成本，还要在日常的消费能力和消费意识上，全面接受科技住宅。但眼下的情况来看，要做到这些还不太容易。
　　
　　薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，关键的问题在于朗诗找错了科技地产推广的对象。他认为，相比于普通的刚需购买人群，高端买家实际上更需要恒温、恒氧系统，尤其是别墅业主。
　　
　　薛建雄举例说，和朗诗相比，三湘的产品定位更高端一些，自然也就更容易被业主接受。
　　
　　/长沙/
　　
　　“天空城市”还在论证远大超高层技术仍待市场考验
　　
　　每经记者徐学成发自广州
　　
　　今年6月份曝光的远大可建“天空城市”计划让外界大为震惊。近3个月过去了，《每日经济新闻》记者近日从长沙市望城区政府、规划局以及远大可建公司了解到，这一计划目前还处在论证阶段，能否顺利实现还是未知数。
　　
　　虽然远大可建方面宣称“可建核心技术已经定型”，且已在多地建成了可持续建筑，但一些建筑技术专家认为，在一座以住宅为主的超高层建筑上使用全钢结构，其防火性能、抗震性能以及安全问题都是亟待市场考验的问题。
　　
　　“天空城市”昙花一现
　　
　　距离远大可建科技有限公司
　　
　　（远大集团全资子公司，以下简称远大可建）第一次披露“天空城市”规划已经过去快3个月。此前中远大可建方面向《每日经济新闻》记者透露，本计划于8月份公布具体的项目规划信息，但事情的进展没有远大可建想象的顺利。
　　
　　记者近日从长沙市望城区政府了解到，针对这一规划，政府层面目前还在论证，甚至项目用地也还在勘测和审查中，政府一位知情人士透露，项目“能不能建还是个问题”。
　　
　　望城区规划局则透露，该项目目前仍未进入规划阶段。
　　
　　今年6月初，望城区与远大可建签订了关于“J220”项目的战略协议。根据这一协议，远大可建将在望城区滨水新城核心区建设一栋集住宅、酒店、学校、医院、写字楼等多种业态于一体的综合大楼。
　　
　　根据远大可建官网披露的初步计划，“天空城市”总高220层，838米。一旦建成，“天空城市”将超越迪拜塔，成为世界第一高楼。
　　
　　远大可建方面称，该大楼“由迪拜塔设计师设计，采用远大可持续建筑模块化材料，95%工程量在远大工厂完成，一天安装5层”，并预计在今年11月份开始安装，2013年1月份落成。
　　
　　记者获悉，该项目实际上早在今年4月份就开始启动，但6月份被曝光之后，有关“天空城市”的信息似乎一下从外界的视野中消失。远大可建一位相关负责人对此称，项目在推进过程中遇到了一些不可预知的因素，但并未对此作进一步的解释。
　　
　　尚无超高层开发先例
　　
　　根据远大可建方面的介绍，公司创立于2009年3月，总部和研发基地设于中国湖南湘阴县城，专营“9度抗震、5倍节能、20倍净化、93%工厂制造、1%建筑垃圾的可持续建筑”。
　　
　　远大可建方面预计，2012年将生产车间22万平方米，2013年将达到36万平方米。从目前的扩张的势头来看，远大可建的野心不小。
　　
　　《每日经济新闻》记者综合各地权威媒体的报道了解到，远大可建最新布局的一个项目位于河南安阳，项目计划三年内建成10个工厂化车间，总投资20亿元，年产值超过100亿元。
　　
　　此外，包括在福建省福安市、湖北郧县以及山东乳山市，远大可建都已经与当地政府签订了相关的项目合作协议。资料显示，至2012年4月，远大可建在湖南、上海、浙江、墨西哥建成16幢可建，并且在宁夏、福建、山东、山西、湖北建立了6家加盟合作公司。
　　
　　但记者发现，截至目前来看，除在湖南、上海、浙江、墨西哥建成的16幢可持续建筑之外，远大大举布局的项目多为提供配套服务的生产车间，但类似“天空城市”这样高度超过800米的超高层建筑，远大可建此前并没有开发的先例。
　　
　　存在不可控风险
　　
　　除将超越迪拜塔成为世界第一高楼之外，“天空城市”吸引外界关注的焦点则是远大可建在这座超高层建筑上使用的颇为“超前”的建筑技术。
　　
　　远大可建方面称，这座建筑技术“使建筑现场安装施工量仅占整个建筑用工量的7%，可建工厂化程度达到93%，而目前世界最高水平仅为40%。”
　　
　　五合国际董事副总经理严涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，远大可建的这座建筑技术其实在业界早有先例，“他们这种机构和技术完全没问题，目前来看世界上超过400米的高层建筑都是以钢结构为主。”
　　
　　但严涛同时指出，目前应用这种技术的超高层建筑多以写字楼等商业项目为主，由于对于稳定性、防火性等要求较高，这种技术其实并不适宜以住宅为主的建筑。
　　
　　根据“天空城市”初步计划，其总建筑面积高达100万平方米，其中83%为住宅面积，可容纳人数17400人，同时还包括学校和医院，容纳人数达到6000人，而写字楼面积仅占3%。
　　
　　“超高层建筑对其稳定性、防火性能的要求都很高，不是搭建起来就行了。”严涛指出，一般来说，住宅项目超过200米就“很难被接受”。在考虑其防火性能、抗震性能的同时，还有一个关键的问题是出现紧急情况时如何疏散。
　　
　　严涛认为，“总体来说，这样的建筑并不是一个宜居项目，它在资金和安全方面的代价是非常高的，而且存在很多不可控的风险。”
　　
　　/北京/
　　
　　北京ONE销售率不到三成项目成本被质疑
　　
　　每经记者王杰发自北京
　　
　　在很多城市，科技地产都存在叫好不叫座的问题。此外，开发商的产品和技术也多存在问题。那么，为什么还有那么多开发商热衷于开发科技地产？
　　
　　北京通州区新华大街的北京ONE项目案例，表明科技地产并非没有价值。开发商通过在住宅上安装成套的保温、节能设备，也许可以将项目的某些“硬伤”最大限度予以掩盖，进而帮助项目的销售。
　　
　　新风系统“解决”暗室问题
　　
　　对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。《每日经济新闻》记者从新浪乐居网得到的公开资料显示，北京ONE的容积率为4.8。根据银率网的数据显示，北京ONE项目1、3、5号楼为31层，2、4号楼为26层。
　　
　　根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言，19层以上住宅容积率为2.4到4.5之间。显然，北京ONE这座“低碳养生”住宅已经超过此标准。
　　
　　过高的容积率显然会影响到北京ONE的通风、采光。《每日经济新闻》记者现场看房发现，该项目部分户型居然没有采光窗户的房间。该项目3号楼的3个户型，均有没有窗户的暗卫生间。
　　
　　对此，销售人员解释称，该房间与客厅中间装的是玻璃门，并没影响采光。该销售人员向记者表示，北京ONE可以保持室内“恒温恒湿恒氧”，即使有窗户，也不见得需要开窗，因为“置换式新风系统”抽取百米高空的空气，通过除尘净化、消毒杀菌、温控处理以及富氧等高科技工序，可以将健康纯净的空气柔和地送进室内。“要是开窗，空气不是白过滤了吗？国外这种高科技住宅，也都没有窗户。”
　　
　　对此，中国低碳城市战略研究院副院长刘军认为，开发商有可能通过在卫生间安装新风系统，来规避没有窗户的缺陷。但如果没有窗户的房间排风和照明需要通过电能来解决，那就不是节能住宅，而是耗能住宅了。
　　
　　业内人士质疑项目成本
　　
　　新浪乐居统计数据显示，北京ONE项目2012年8月27日的最新销售均价为26300元/平方米，远远高出周边在售住宅项19175元/平方米的销售均价。
　　
　　北京ONE销售人员向《每日经济新闻》记者强调，该项目“房价高”有两条理由：一是地段，该项目位于通州的主干道新华大街上，与通州区政府仅一街之隔；二是品质，该项目在宣传中自诩为“中国首席低碳养生建筑，汇聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。
　　
　　对于“科技住宅”的建筑成本，上述销售人员表示，北京ONE项目建造成本比周边楼盘至少高出20%，仅一栋楼的“置换式新风”系统就要上千万元。
　　
　　但这一说法遭到很多业内人士的质疑。
　　
　　一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，国内很多开发商打着绿色概念推高造价，无非就是一些节能技术的堆砌。现在一些宣传上很高端的楼盘，由于使用了部分“低能耗”的节能技术，反而大大提高了投入成本和使用成本，违背了节约资源的原则。
　　
　　此外，高科技的节能项目并不等于奢侈品。德国DGNB绿色建筑认证体系的中国唯一合作方五合国际北京分公司负责人在接受媒体采访时表示，绿色科技住宅并非奢侈品，生态节能建筑成本大致可划分为高、中、低三种：低度模式即采用外墙保温措施，每平方米造价增加100元左右；中度模式每平方米造价增加400~500元左右；高度模式即住宅实现高舒适度低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷，量换式新风、高效保温外墙体系、外遮阳系统等，但每平方米造价也仅增加800元左右。
　　
　　此外，北京ONE的土地成本也并不高。2008年12月，北京美晟房地产开发有限责任公司将该项目的土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司旧宫支行，42841.72平方米的宗地面积，抵押款为71219万元，按279644平方米的总建筑规模计算，当时的平均楼面地价抵押估值仅为2547元/平方米。
　　
　　虽然，北京ONE以高科技为标榜开出了高价，但销售并不好。北京市住建委的网签成交数据显示，2010年10月24日开盘至今（9月4日），北京ONE项目共推出730套住宅房源，22个月仅成交208套，销售率仅为28%。
　　
　　对于北京ONE的造价及其他问题，《每日经济新闻》记者试图联系开发商北京实地房地产开发有限公司，但截至发稿时未能与对方取得联系。
　　
　　•记者观察
　　
　　当地产穿上科技的“外衣”
　　
　　每经记者杨羚强发自上海
　　
　　科技，注定将成为全球新一轮经济热潮的焦点。在楼市的调控下，地产商的困惑是，有没有可能通过引入最新的科技，来颠覆人们对于房地产行业的印象。
　　
　　此前，万科有过这样的尝试，首先提出改变中国房地产业延续几千年的手工制造方式，研发房地产的工业化生产，第一次让人们看到房地产业的流水线生产。
　　
　　后来王石、冯仑、张在东三位中国地产领袖领衔的中国企业家代表团又亮相哥本哈根,并发表了“主动减少碳排放”的企业界宣言。
　　
　　此后，越来越多的房地产商开始重视房地产领域的科技化革命，或者通过一系列的节能环保措施，提升住宅的科技含量；又或者在开发工艺上，使用了最新的科技成果；还有一些则首次开发出不同于以往的新的建筑样式。
　　
　　调控下的地产商试图在科技领域，为这个行业找到新的发展模式。实践显示，这些高科技的产品最后还需要接受市场检验。正如接受采访的业内专家所说，目前国内的住宅科技在部分领域已经极其先进，甚至够得上全球最高的标准，但是如何适应国内市场的实际需求，还存在一定的问题。这些住宅科技的应用，不应该是一蹴而就，而是循序渐进。
　　
　　与此同时，也有开发商试图以科技地产获取利益。有些期望借科技地产，获得地方政府的扶持，进而能得到廉价的土地；有些则借“科技地产”为噱头，期望能在市场上获取更高的利润；此外，借科技地产掩盖项目瑕疵的房企也不在少数。
　　
　　不同的开发商介入科技地产有不同的目的，但最终能给整个行业带来新机会的，一定是那些真正借助科技力量，改变国民生活质量和生活方式的房地产商。