因城施策 二线城市租赁需求如何满足？
2018-06-13 17:53:32   来源：迈点空间租赁   评论：0 点击：

　　租赁市场的兴起，如一场汹涌而来的海啸，波及范围之广泛，影响之深远堪称空前。迅猛爆发的租赁需求，不仅仅限于北上广等一线城市，一些强二线城市的租赁市场潜力同样惊人。

　　庞大的租赁市场造就了长租公寓行业的蓝海，对于运营商而言，能否快速在重点城市实现规模扩张成为制胜先机。随着时间推移，公寓行业规模之战从一线城市向二线城市蔓延。而反观每个城市，虽然都具有租赁需求旺盛的特点，但仍然存在客群差异及地方特色的不同，那么，如何根据各个城市的特色因地制宜，创新发展模式与产品落地无疑是考验公寓供运营商的一道难题。

　　重点布局二线城市  因城施策落地租赁产品

　　基于对中国租赁市场的精准研判，并率先感知长租市场将下沉到二线核心城市的行业趋势。红璞公寓总经理甘伟曾表示，二线城市将是长租公寓发展的主战场。截至目前，起步于2015年的世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓已完成全国29城的布局，其中绝大多数均是租赁需求旺盛的二线城市。例如同属长三角城市群的宁波和苏州，红璞公寓分别于2016年、2017年进入，目前均形成了成熟的产品体系和稳定的出租率，而苏州更是完成了白领公寓、红璞礼遇、红璞家寓等三条产品线的全线落地。

苏州红璞家寓青年公社项目

　　宁波 、苏州经济飞速发展的同时，都表现出极强的城市活力和租赁需求。但在细分领域，其租赁市场则呈现出截然不同的客群情况。据红璞公寓宁波及苏州负责人透露，基于两个城市租赁人口存在的较大差异，红璞公寓对其分别采取了不同的发展策略。

　　苏州：外资企业众多  红璞家寓致敬企业员工

　　从经济发展层面看，苏州人均生产总值在全国城市中位居前列，二、三产业均表现出良好的发展势头。尤其是近年以来，苏州涌入大批日韩、新加坡、欧美等外商及港澳台资企业，由此产生很多外派商务高管，和数量庞大的企业员工，其居住需求亟待解决。在外来人口的结构和比例方面，苏州的外来人口中大专以上学历的比例为8-10%，高端白领人群数量相对较少，而巨大的城市容量正吸引越来越多的年轻人来此就业。但市场上相对应的公寓产品几近空白，为此，红璞公寓于今年3月率先在苏州落地专门解决企业员工住宿需求的产品线——红璞家寓。

苏州红璞家寓青年公社项目

　　红璞公寓苏州负责人坦言，产品落地之前红璞曾针对香格里拉等典型客户做了大量调研工作。在产品研发方面，家寓共包括单人间、双人间、四人间等类型，能够满足不同类型员工的居住需求。此外，家寓还在个人收纳空间及私密性上做足文章，开放型衣帽间可容纳拉杆箱、鞋帽等物品摆放，床铺上的挡板既加强了私密性又能够通风透气，受到了客户的较高评价。

　　针对企业员工这一特定人群的生活需要，红璞家寓在公区中将健身娱乐模块放大，健身房，瑜伽房，及唱吧KTV是专门为员工打造的娱乐社交平台。据其负责人透露，在已开业的家寓门店中，健身房、KTV、游乐区几乎每天爆满。目前，苏州红璞家寓·青年公社项目已开业，科逸中心项目也即将上线，红璞家寓正以优质租赁产品向企业员工致敬。

苏州红璞家寓青年公社项目

　　宁波：打通居住与办公  改善型白领公寓引热潮

　　与苏州不同，宁波虽然外来人口总量较少，但其中有20万在校大学生，大专以上学历占比15%，其中留学生也占有一定比重。大量高端白领及创客人群需要较高品质的居住空间，加之浙江地区较强的租金溢价能力，这给改善型白领公寓带来了市场空间。宁波红璞公寓早前面市的硅谷公馆项目就是主打高端调性的白领公寓产品，并根据当地创客人群、外籍培训人群的居住需求，将公寓+众创空间+社区客厅三种功能有机结合，在特定空间形成服务闭环。例如，社区客厅既可以服务公寓公区，也可以服务于商务接待，促进了客户内部的交融与互动。

　　由于办公与居住客群一致，及红璞产品的优质性，客户中形成了明显的内部循环和协同，据当地负责人介绍，办公空间在未招商的情况下，依靠公寓客户和口碑宣传即达到80%出租率。

苏州红璞家寓青年公社项目公区

　　在品牌发展过程中，红璞公寓一直注重与政府、国企、村集体项目等项目合作。例如，宁波金融硅谷项目是宁波东部新城投资建设公司下属项目，为村集体性质，经政府统一开发后交由红璞公寓管理运营。在苏州，红璞公寓则积极利用镇集体旧改项目——枫江小镇，发展红璞小镇产品。据悉，枫江小镇原来的10幢集体宿舍楼将规划成包含2万方公寓、8千方办公、2千方商业的大体量红璞小镇项目，预计今年6月底开业，未来将形成当地的地标型产业集群。

　　随着住房租赁行业发展的不断推进，及市场消费习惯的培育与消费升级，公寓行业的细分市场即将迎来爆发期。围绕各个细分群体的产品打造或将成为行业下一个竞争点。基于新的用户画像，红璞公寓还将试水女性主题公寓、家庭式公寓等新产品，以城市基因赋形产品落地，而宁波和苏州就是这其中的缩影。