北京美晟房地产深“标杆楼市”涨价调查
2016-03-22 14:28:44   来源：鸡毛信   评论：0 点击：

深圳房地产爆发性增长的背后，是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

　　进入2016年至今，深圳楼市的价格涨北京美晟房地产势在持续年半有余之后，仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

　　3月1日，深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)发布的2月楼市数据显示：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

　　在此之前，深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%，是中国楼市涨价幅度的绝对标杆，“2015年中国楼市只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市”，这则笑谈已经成为业界公认的常态。

　　受此带动，7000余人在雨中排队抢购北京美晟房地产1000余套房源，业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻离婚后买房  类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性，深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目，就包括15平方米的一居，35平方米的两居。

　　有心人不难找到深圳楼市上涨的原因：“有需求”(住房自有率仅30%)、“有钱”(常住人口人均存款和可支配收入全国第一)、“有产业”(互联网和高科技)和“有故事”(前海、直辖市传闻)，这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面。

　　但与市民型城市广州相比，北京美晟房地产深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发，加一层维度去解析原因：受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动，从换房客到首置刚需客再到投资客，纷纷踊跃入市。

　　“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我觉得有15%是有实际支撑，另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青(博客)判断。

　　对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒，深圳市场特色是调整较快、敏感度高，投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

　　3月1日，深圳市房地产评估发展中北京美晟房地产心发布提示称：根据房地产市场变化情况，深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价，意味着各种税费成本都会增加，客观上将起到平抑房价的效果。

　　3月4日，深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露，在摸清隐形杠杆情况后，深圳市将商讨监管思路，权衡如何进一步预防风险的具体办法。

　　“9·30新政”出台前，深圳房价已持续低迷近一年。2014年前九个月，深圳月均成交量为25万平方米，较2013年下降32%。2014年9月30日，央行及银监会曾联合发文推出房贷新政，宣告“认贷不认房”、首套利率7折等相关政策，打破了沉寂已久的深圳楼市，重新唤起楼市活力。

　　但直至进入2015年初，地产中介预判当年楼价时，仍普遍认为将“微中有降”，依据是供给端数据：作为供应大年，深圳有预计称，因新批售房屋面积总量为535万平方米(仅低于2008年和2013年)，当年住宅供应总量将达1024万平方米。

　　过去四年，深圳每年新房成交面积都在400多万平方米， 2014年亦只有403.06万平方米。按正常逻辑，去化周期将延长。

　　2015年“3·30新政”出台后，这一沉寂开始彻底被打破。央行、住建部、银监会2015年3月30日联合下发通知，对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。同时，售房营业税免征期由五年降为两年。与其同步，深圳楼市开始进入量价齐升的“飞行模式”：

　　首先进入状态的是二手房。4月初，深圳景田北学区房涨到4.5万元/平方米，一周后涨到近5万元/平方米。热门房源连夜抬价、一天内多次反价比例几近八成。房主因毁约成被告，并不鲜见。