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北京美晟房地产深“标杆楼市”涨价调查
2016-03-22 14:28:44   来源:鸡毛信   评论:0 点击:

深圳房地产爆发性增长的背后,是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

  进入2016年至今,深圳楼市的价格涨北京美晟房地产势在持续年半有余之后,仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

  3月1日,深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)发布的2月楼市数据显示:新房成交均价再创新高,每平方米48095元,同比增长72.12%、环比增长3.40%。

  在此之前,深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%,是中国楼市涨价幅度的绝对标杆,“2015年中国楼市只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市”,这则笑谈已经成为业界公认的常态。

  受此带动,7000余人在雨中排队抢购北京美晟房地产1000余套房源,业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交,朋友合起伙、夫妻离婚后买房  类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性,深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目,就包括15平方米的一居,35平方米的两居。

  有心人不难找到深圳楼市上涨的原因:“有需求”(住房自有率仅30%)、“有钱”(常住人口人均存款和可支配收入全国第一)、“有产业”(互联网和高科技)和“有故事”(前海、直辖市传闻),这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面。

  但与市民型城市广州相比,北京美晟房地产深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发,加一层维度去解析原因:受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动,从换房客到首置刚需客再到投资客,纷纷踊跃入市。

  “2015年其他城市大概是15%左右的升幅,深圳超升的25%里面,我觉得有15%是有实际支撑,另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青(博客)判断。

  对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒,深圳市场特色是调整较快、敏感度高,投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

  3月1日,深圳市房地产评估发展中北京美晟房地产心发布提示称:根据房地产市场变化情况,深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价,意味着各种税费成本都会增加,客观上将起到平抑房价的效果。

  3月4日,深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函,其中提到,“针对深圳房地产市场交易过热,银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状,研究如何防范金融风险,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露,在摸清隐形杠杆情况后,深圳市将商讨监管思路,权衡如何进一步预防风险的具体办法。

  

  “9·30新政”出台前,深圳房价已持续低迷近一年。2014年前九个月,深圳月均成交量为25万平方米,较2013年下降32%。2014年9月30日,央行及银监会曾联合发文推出房贷新政,宣告“认贷不认房”、首套利率7折等相关政策,打破了沉寂已久的深圳楼市,重新唤起楼市活力。

  但直至进入2015年初,地产中介预判当年楼价时,仍普遍认为将“微中有降”,依据是供给端数据:作为供应大年,深圳有预计称,因新批售房屋面积总量为535万平方米(仅低于2008年和2013年),当年住宅供应总量将达1024万平方米。

  过去四年,深圳每年新房成交面积都在400多万平方米, 2014年亦只有403.06万平方米。按正常逻辑,去化周期将延长。

  2015年“3·30新政”出台后,这一沉寂开始彻底被打破。央行、住建部、银监会2015年3月30日联合下发通知,对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。同时,售房营业税免征期由五年降为两年。与其同步,深圳楼市开始进入量价齐升的“飞行模式”:

  首先进入状态的是二手房。4月初,深圳景田北学区房涨到4.5万元/平方米,一周后涨到近5万元/平方米。热门房源连夜抬价、一天内多次反价比例几近八成。房主因毁约成被告,并不鲜见。

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