海南楼市要转型 度假权益发展遇新机
2015-11-26 16:17:01   来源：迈点网   评论：0 点击：

　　海南省人民政府下发了《关于促进房地产业转型发展的意见》(以下简称《意见》)，《意见》指出，在适度发展公租房和商品住宅等长居型居住地产，满足本岛常住居民住房需求的基础上，鼓励发展度假权益(产权式酒店)、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产，实现与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合，从单一产品向多元化产品转变。此次《意见》的颁布或将成为促进分时度假行业发展，提供立法依据的第一步。

　　海航华之旅董事长兼海航酒店集团市场总监赵晖提出，政府支持和行业教育是任何模式需要思考的问题。作为中国唯一的度假权益专业组织，中国度假发展专业委员会CARD协会在政府沟通、行业教育等方面做了诸多努力，以推动海南度假权益支持性政策的出台。此前，在SMART国际度假地产开发、设计、运营与投融资大会中，赵晖作为CARD协会主任及海航酒店集团代表，发表题为“度假酒店与分享经济的拥抱”的主题演讲。

　　分时度假潜力巨大，发展阻碍将逐一破冰

　　从全球度假权益产品分布来看，北美占比46%，而亚洲只有6%。度假权益从上世纪90年代左右进入中国，到现在有很长一段时间，但无论是度假权益的拥有者，还是整个市场渗透率都非常低。在美国，绝大部分的购买者都是中产阶级，中国中产阶级占到全球40%。2014年到2015年，中国出境游增长迅猛。致力于推动北美分时度假行业发展的美国度假村发展协会(ARDA)，比较了分时度假在全球各个地区的市场潜力，统计数据显示中国排名第三位，市场潜力巨大。

　　共享度假全球发展现状

　　“按照北美8%的渗透率，到2020年整个度假权益的目标户数能达到67万，而现在中国购买度假权益的家庭只有五万多个。销售额预测也是非常可观的，能够达到151.98亿，但现在中国整个行业全年的销售额大概只有不到5个亿的收入水平。”赵晖指出，国内缺乏像拉斯维加斯、奥兰多等成熟的旅游开发目的地，也缺乏针对家庭旅游的开发产品，整体物业价格偏高，没有合适的性价比，缺乏良好的度假服务，消费者即使花了钱，也很难获得良好的度假体验，刚需巨大，配套的服务设施却跟不上。

　　共享度假在中国遇到的问题

　　做共享度假的物业大多是酒店，物业设施并没有彻底满足家庭度假消费者的诉求。行业监管缺失、会员对预付费接受的程度有限、营销成本高以及市场认知度有限等都是共享度假面临的阻碍。早期中小型分时度假销售商由于做不实承诺，对行业产生了一些负面影响。同时国内也缺乏像美国和欧洲成熟的法律法规环境，此次《意见》的颁布，将逐渐规范整体环境。

　　借鉴经验，度假酒店的本土化探索

　　国外模式不能照搬，共享度假需要具备中国特色。全美做的最好的温德姆酒店，度假村的权益产品在销售过程中由信托公司保底，度假村重资产投资与度假权益的销售运营构建了多样化的收入来源模型。中国现在的度假村多以商务酒店的运营模式经营，融资成本高，投资回报时间在20年左右。为了改变这种现状，海航酒店集团在度假权益、共享度假等方面进行了探索，并最终形成有别于美国和东南亚的销售模式：自建销售团队，现场销售，提供分期付款的金融解决方案，大量运用会员转介绍，本土化的销售改革。同时，多价格体系，多黏性的产品，降低客户初步体验的门槛也是关键所在。

　　中国度假发展专业委员会探索国内行业发展方式

　　赵晖还提出，“服务是绕不过去的坎，最核心的是要提供良好的服务，七天之内我们叫无理由退货，对这个产品的异议，或者是担心，都可以非常方便的做退款的处理，度假顾问加上度假管家的服务，包括唐拉雅秀酒店给消费者提供全时度假定制服务，都是我们涵盖的。我们有包含三亚唐拉雅秀酒店在内的13家度假型酒店，全球最大的分时度假交换平台是我们战略合作伙伴，我们将借鉴印度Mahindra的自主物业开发和多渠道运营模式，提供一站式度假综合服务”。

　　借鉴共享经济的商业模型，既可以有效提高酒店出租率，还能为消费者提供高性价比的度假服务。海航酒店集团希望通过度假权益这一基本商业模式，撬动中国度假酒店新的商业模型。中国度假发展专业委员会将借由行业协会的力量推动行业的发展。海航酒店集团怀揣着这份情怀，将度假物业的开发和发展回归到度假这个最纯真的本质上去