高价地刺激房企神经 北京旧宫新盘惜售待涨
2012-07-28 11:21:43 来源：搜狐网 评论：0 点击：
继中赫力压群雄斩获万柳地块(论坛)之后，央企中冶(论坛)豪掷22亿元拿下旧宫地块，约1.64万元/平方米的成交楼面价刺激了同区域新盘项目的神经。记者在调查中发现，区域内的新盘项目多数不供应，销售人员均表示，“上期产品买完，下期产品没开盘。”房企惜售、蓄势待涨的势头愈演愈烈。不过，和万柳地块对二手房市场产生的冲击不同，因旧宫区域二手房市场的投资客较少，且多为原著居民，对市场的敏感性较弱，区域内二手房市场价格平稳。
□事件回顾
旧宫地块楼面价高企
7月17日，憋足了劲的中冶力压对该宗地抱有较大期望的万科，以22亿元且配建4700平米保障房拿下旧宫地块，折合楼面价1.59万元/平，溢价率45%。而根据粗略测算，如若剔除保障房面积，实际楼面价高达每平米1.64万元。
该成交楼面价不仅远高于富力在此所拿地块，同时也远超过去年万科斩获的地块。据了解，去年9月万科金第在该区域的拿地价仅为9843元/平米，而2010年富力拿地时为7126元/平米，不足两年的时间里，“面粉”的价格暴涨，业内人士预计，该项目的最终售价将突破3万元/平米。
事实上，在某开发商内部人士看来，中冶以如此高的代价拿下该宗地一点都不意外，“中冶对旧宫区域做了摸底的调查，对区域价值很认可，之前想买我们在旧宫那块地，最后我们没卖。”同时，据了解，受金融危机以及某些国际区域动荡的影响，中冶的海外投资大幅压缩，更多的资金转移到国内，早在之前的万柳地块，中冶就势在必得，但万柳地块不得不放弃之后，中冶对旧宫地块寄予厚望，必然会尽力斩获。
而被中冶压倒的万科并没有什么损失，业内人士戏称，万科在该宗地的竞争上可谓“进可攻，退可守”的境地，如果万科此次如愿拿到该宗地，将增加万科在旧宫的土地储备，而如果万科拿不到该宗地，这么高的地价对万科在旧宫即将推出的项目朗润园(论坛)的销售也有帮助。
□现状调查
随行就市蓄势待涨
飙升的“面粉”价格极大地提高了开发商对面包价格的期待。记者在调查中获悉，万科朗润园、富力盛悦居(论坛)等均表示价格会根据市场情况作出调整。
记者在万科朗润园的售楼处了解到，该项目推出的首批房源已经排号结束，项目售楼人员表示，售价为2.5万元左右，共推出150套左右的房源，目前排号超过700个，“这150多套房已经不能排号了，想买的话只能等下一次推房了，但什么时候推现在还不确定。”至于下一期的价格，该售楼人员称，“下一期肯定看市场，不过很可能会涨价。”另据业内人士透露，原定于7月22日开盘的万科朗润园因向住建委报价过高，未能如期拿到预售证，暂时无法开盘。
而紧邻着万科朗润园的富力盛悦居住宅产品已基本消化殆尽，售楼人员称目前推出的商住产品价格为1.6万元/平方米，下期房价不确定，但中冶地块的楼面价都在1.6万元/平方米了，“我们才卖1.6万元/平方米，差价还是很明显的。”
另外，同在该区域的还有东亚五环国际(论坛)(论坛)项目，该项目在入市之初就以低价引起广泛关注。据记者了解，该项目的起价仅为13880元/平米，该价格甚至低于中冶拿下地块的土地价格。东亚新华营销总监贾玉鹏表示，会根据蓄客情况定最终的价格。
北京中原地产市场总监张大伟认为，开发商是市场经济下的开发商，期待涨价是正常之举，旧宫地块的高溢价成交的确给区域在售项目带来涨价的预期，但张大伟认为涨价的幅度很难超过全市平均水平。
房企惜售情绪明显
在涨价预期不断推高的影响下，旧宫区域的新房项目“惜售”情绪较为明显。
据记者了解，旧宫区域目前的新房项目仅有万科朗润园、富力盛悦居、东亚五环国际、明悦湾(论坛)等少数楼盘，记者于日前走访中发现，多数项目并无新房源推出。
万科朗润园的上一批房源已排号结束，而下一期的时间尚不确定。某业内人士告诉记者，此项目的住宅不足500套，体量并不算大，在目前利好不断的情况下，开发商并不着急。
同时，富力盛悦居的商住产品也无现成的可售房源，售楼人员表示，“上一期已经卖完，下一期还没开盘，没有商住的房源暂时，可能要等一段时间。”记者在该项目的售楼处看到，整个沙盘的灯都处于关闭状态，只有两个销售员在售楼现场。
而旧宫区域的明悦湾项目因市政配套等问题目前正处于被搁置状态。这意味着整个旧宫区域目前能排号的只有东亚五环国际项目。贾玉鹏告诉记者，该项目将于8月底开盘，将推出5号楼的100多套房源。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场供应的不断下滑缘于开发企业的“捂盘”行为，一方面，前一阶段成交量的大幅回升，使得大批项目“以价换量”取得较大成效，部分房企更是已将近完成全年大幅消减的销售任务，因此已经不急于推出后期楼盘；另一方面，去年以来土地市场的低迷使得各大房企的在建存量大幅减少，个别房企更是已经“后继无地”，因此只能放慢目前仅存的项目推盘节奏。
□区域分析
名企扎堆区域价值待提升
不容忽视的一点是，目前旧宫区域的区位优势并不明显，区域的配套品质也有待提升。而随着万科、金弟、富力、东亚、葛洲坝、国奥等品牌房企的集中入驻，业内人士表示，前景可期。
旧宫处于大兴区中心城镇组团规划中，与丰台、朝阳、亦庄相邻，是大兴区含金量较高的板块，但相比起亦庄的成熟规划，旧宫在这方面做得显然还不够，交通秩序混乱，各种黑车、小摩的成了道路霸主。记者发现，该地块周边的商业设施相对完善，有苏宁电器、味多美等生活购物场所及KTV、洗浴中心等娱乐场所。但是建设规划极不成熟，几家店混乱地搭在一起，购物环境不甚理想。
然而，正是这个还有很大提升空间的区域吸引了众多品牌企业安营扎寨。据了解，2011年旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”，正式拉开了建设旧宫的帷幕。在旧宫的拆除工程中，拆迁涉及总人口达3.62万人，预计未来总建筑面积将超过180万平方米，庞大新城计划使旧宫成为南四环的价值洼地，品牌房企对此寄予厚望。
□二手房
旧宫投资客较少业主无明显反应
旧宫区域投资客相对较少，该地块的横空出世对周边二手房市场的影响很小。记者在采访中发现，即使中介门店的工作人员对此宗地都不曾耳闻，更不用说二手房业主借此提价的事情。
位于蒲黄榆路延长线附近的一家二手房门店工作人员告诉记者，附近的二手房均价自3月份开始出现了上涨的态势，“去年年底，这附近的二手房价格为1.4万元/平方米、1.5万元/平方米，现在一些旧的小区都1.6万元/平方米了，新一点的可能在1.8万元/平方米左右。”不过，他同时强调，“这个区域的价格并不贵，还是价值洼地，这是五环内，还比较靠近四环，你去别的地方找肯定找不到这么便宜的。”
对于中冶拿下的旧宫地块，该中介的工作人员均表示，“我们不知道这事，业主就更不会知道了，业主知道的话肯定就会过来找我们了。”
而另外一家二手房门店经纪人称，“旧宫区域住的多是原著居民，因区域价值一直未被挖掘和认可，所以投资客很少，一般居民对这些利好的信息不怎么敏感，也没想到要借此提价，所以影响很小。”
记者随后又走访了该区域的多家门店，除了链家地产部分工作人员对该宗地有所耳闻之外，其他中介工作人员均表示，不清楚该地块，“没有业主会提出那种要求的，压根都不知道这个地块高价成交。涨价是市场回暖的缘故，需求量大自然就涨价了。”门店经纪人表示。
□事件回顾
旧宫地块楼面价高企
7月17日，憋足了劲的中冶力压对该宗地抱有较大期望的万科，以22亿元且配建4700平米保障房拿下旧宫地块，折合楼面价1.59万元/平，溢价率45%。而根据粗略测算，如若剔除保障房面积，实际楼面价高达每平米1.64万元。
该成交楼面价不仅远高于富力在此所拿地块，同时也远超过去年万科斩获的地块。据了解，去年9月万科金第在该区域的拿地价仅为9843元/平米，而2010年富力拿地时为7126元/平米，不足两年的时间里，“面粉”的价格暴涨，业内人士预计，该项目的最终售价将突破3万元/平米。
事实上，在某开发商内部人士看来，中冶以如此高的代价拿下该宗地一点都不意外，“中冶对旧宫区域做了摸底的调查，对区域价值很认可，之前想买我们在旧宫那块地，最后我们没卖。”同时，据了解，受金融危机以及某些国际区域动荡的影响，中冶的海外投资大幅压缩，更多的资金转移到国内，早在之前的万柳地块，中冶就势在必得，但万柳地块不得不放弃之后，中冶对旧宫地块寄予厚望，必然会尽力斩获。
而被中冶压倒的万科并没有什么损失，业内人士戏称，万科在该宗地的竞争上可谓“进可攻，退可守”的境地，如果万科此次如愿拿到该宗地，将增加万科在旧宫的土地储备，而如果万科拿不到该宗地，这么高的地价对万科在旧宫即将推出的项目朗润园(论坛)的销售也有帮助。
□现状调查
随行就市蓄势待涨
飙升的“面粉”价格极大地提高了开发商对面包价格的期待。记者在调查中获悉，万科朗润园、富力盛悦居(论坛)等均表示价格会根据市场情况作出调整。
记者在万科朗润园的售楼处了解到，该项目推出的首批房源已经排号结束，项目售楼人员表示，售价为2.5万元左右，共推出150套左右的房源，目前排号超过700个，“这150多套房已经不能排号了，想买的话只能等下一次推房了，但什么时候推现在还不确定。”至于下一期的价格，该售楼人员称，“下一期肯定看市场，不过很可能会涨价。”另据业内人士透露，原定于7月22日开盘的万科朗润园因向住建委报价过高，未能如期拿到预售证，暂时无法开盘。
而紧邻着万科朗润园的富力盛悦居住宅产品已基本消化殆尽，售楼人员称目前推出的商住产品价格为1.6万元/平方米，下期房价不确定，但中冶地块的楼面价都在1.6万元/平方米了，“我们才卖1.6万元/平方米，差价还是很明显的。”
另外，同在该区域的还有东亚五环国际(论坛)(论坛)项目，该项目在入市之初就以低价引起广泛关注。据记者了解，该项目的起价仅为13880元/平米，该价格甚至低于中冶拿下地块的土地价格。东亚新华营销总监贾玉鹏表示，会根据蓄客情况定最终的价格。
北京中原地产市场总监张大伟认为，开发商是市场经济下的开发商，期待涨价是正常之举，旧宫地块的高溢价成交的确给区域在售项目带来涨价的预期，但张大伟认为涨价的幅度很难超过全市平均水平。
房企惜售情绪明显
在涨价预期不断推高的影响下，旧宫区域的新房项目“惜售”情绪较为明显。
据记者了解，旧宫区域目前的新房项目仅有万科朗润园、富力盛悦居、东亚五环国际、明悦湾(论坛)等少数楼盘，记者于日前走访中发现，多数项目并无新房源推出。
万科朗润园的上一批房源已排号结束，而下一期的时间尚不确定。某业内人士告诉记者，此项目的住宅不足500套，体量并不算大，在目前利好不断的情况下，开发商并不着急。
同时，富力盛悦居的商住产品也无现成的可售房源，售楼人员表示，“上一期已经卖完，下一期还没开盘，没有商住的房源暂时，可能要等一段时间。”记者在该项目的售楼处看到，整个沙盘的灯都处于关闭状态，只有两个销售员在售楼现场。
而旧宫区域的明悦湾项目因市政配套等问题目前正处于被搁置状态。这意味着整个旧宫区域目前能排号的只有东亚五环国际项目。贾玉鹏告诉记者，该项目将于8月底开盘，将推出5号楼的100多套房源。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场供应的不断下滑缘于开发企业的“捂盘”行为，一方面，前一阶段成交量的大幅回升，使得大批项目“以价换量”取得较大成效，部分房企更是已将近完成全年大幅消减的销售任务，因此已经不急于推出后期楼盘；另一方面，去年以来土地市场的低迷使得各大房企的在建存量大幅减少，个别房企更是已经“后继无地”，因此只能放慢目前仅存的项目推盘节奏。
□区域分析
名企扎堆区域价值待提升
不容忽视的一点是，目前旧宫区域的区位优势并不明显，区域的配套品质也有待提升。而随着万科、金弟、富力、东亚、葛洲坝、国奥等品牌房企的集中入驻，业内人士表示，前景可期。
旧宫处于大兴区中心城镇组团规划中，与丰台、朝阳、亦庄相邻，是大兴区含金量较高的板块，但相比起亦庄的成熟规划，旧宫在这方面做得显然还不够，交通秩序混乱，各种黑车、小摩的成了道路霸主。记者发现，该地块周边的商业设施相对完善，有苏宁电器、味多美等生活购物场所及KTV、洗浴中心等娱乐场所。但是建设规划极不成熟，几家店混乱地搭在一起，购物环境不甚理想。
然而，正是这个还有很大提升空间的区域吸引了众多品牌企业安营扎寨。据了解，2011年旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”，正式拉开了建设旧宫的帷幕。在旧宫的拆除工程中，拆迁涉及总人口达3.62万人，预计未来总建筑面积将超过180万平方米，庞大新城计划使旧宫成为南四环的价值洼地，品牌房企对此寄予厚望。
□二手房
旧宫投资客较少业主无明显反应
旧宫区域投资客相对较少，该地块的横空出世对周边二手房市场的影响很小。记者在采访中发现，即使中介门店的工作人员对此宗地都不曾耳闻，更不用说二手房业主借此提价的事情。
位于蒲黄榆路延长线附近的一家二手房门店工作人员告诉记者，附近的二手房均价自3月份开始出现了上涨的态势，“去年年底，这附近的二手房价格为1.4万元/平方米、1.5万元/平方米，现在一些旧的小区都1.6万元/平方米了，新一点的可能在1.8万元/平方米左右。”不过，他同时强调，“这个区域的价格并不贵，还是价值洼地，这是五环内，还比较靠近四环，你去别的地方找肯定找不到这么便宜的。”
对于中冶拿下的旧宫地块，该中介的工作人员均表示，“我们不知道这事，业主就更不会知道了，业主知道的话肯定就会过来找我们了。”
而另外一家二手房门店经纪人称，“旧宫区域住的多是原著居民，因区域价值一直未被挖掘和认可，所以投资客很少，一般居民对这些利好的信息不怎么敏感，也没想到要借此提价，所以影响很小。”
记者随后又走访了该区域的多家门店，除了链家地产部分工作人员对该宗地有所耳闻之外，其他中介工作人员均表示，不清楚该地块，“没有业主会提出那种要求的，压根都不知道这个地块高价成交。涨价是市场回暖的缘故，需求量大自然就涨价了。”门店经纪人表示。
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