业主与物业：谁动了谁的奶酪？
2012-05-25 19:35:52   来源：   评论：0 点击：

　　有人的地方就有江湖，江湖意味着利益纷争恶斗不止，这一点用来形容物业与业主间的关系似乎毫不为过。
　　
　　本月初，北京市住建委要求北京市物业公司进行集体"晒账单"，结果仍有179家物业公司未执行住建委的规定，涉及21家二级企业、158家三级企业。按照规定，这些企业一年内不得出京经营，不得晋升资质，禁止参加评比活动。与此同时，万科、远洋等6家知名物业公司均在其列，对于历来相信"品牌公司"的公众来说，不免再次失望。
　　
　　物业作为新兴事物，历年来与业主纠纷的事件屡见不鲜，相关监管部门极力采取各种手段调整这种不和谐的关系，然而实际情况却依然没有改观。究其缘由是业主无中生有地制造事端，还是物业公司以强者自居压迫业主的合理主张，或是立法尚不健全监管不力，林林总总似乎没有人可以给出一个准确的答案。
　　
　　一位物业管理的从业者对记者讲到："物业公司关系到广大业主的切身利益，很难有哪类公司跟这么多固定的人有这么固定的经济问题，这是引爆物业与业主之间积怨情绪的导火索！"
　　
　　恶斗从未停止
　　
　　在一次网络调查中显示，有78%的网民对自己所在的小区物业颇有微词，其中主要包括对小区卫生环境、治安状况不太满意。
　　
　　物业与业主之间的不和谐由来已久，各类恶斗的案件也是接连不断。每次争议都集中的体现在业主对物业的服务不满，或者是公共权益被侵犯，业主用拒交交管理费或集体声讨的方式予以维权，物业公司愤怒收不到物业管理费，甚至面临被扫地出门的窘况而穷凶极恶暴力相向。分歧没有得到解决，矛盾日渐激化，"打"就变成了物业与业主之间最为常用的一个字眼，每一次维权的正义之举常常最终演变成了刑事案件。
　　
　　此前，位于北京昌平科技园一所小区，因物业公司擅自压缩公共空间，引来了业主的极度不满，在多次交涉无果后，业主集中到物业公司的大门声讨，不料物业公司派出几十位来路不明的黑衣男子，手持棍棒，将数位业主直接送进了医院。近日，深圳一所小区因房屋频繁出现质量问题，业主多次要求物业公司进行检修，可物业公司以各种理由推脱，公众对物业公司的不作为忍耐到了极点，一场恶斗在所难免，最终惊动了区长亲自出面方得以解决。2006年10月23日，广州顺景雅苑业主函先生被凶徒殴打致双腿骨折；2007年12月，北京九龙山庄业主杨兆瑞被凶徒殴打致双腿骨折；2009年4月23日，西安万强艺术家小区业主左宏炜被殴打，导致脑死亡……数年，不尽的案件常常见诸报端，每一次换来的也都是血的证明。
　　
　　每次纠纷均是在见诸媒体后才得到相关部门的重视，在矛盾未激化之前，适时出现一个代表业主维权的组织，也可有效避免业主与物业公司的直接冲突，于是很多人都把希望寄托在了业主委员会的身上。
　　
　　业委会难独善其身
　　
　　业主委员会是代表业主维护权益的组织机构。从发起成立、委员会章程的制定到业委会主任的选定完全由小区内部的业主完成。相关部门也要求小区成立业委会，然而业委会所发挥的功用却收效甚微。
　　
　　清华大学房地产研究所副所长季如进教授对记者讲到，目前在北京4000多个小区中，成立业委会的小区不足20％，而在这仅有的800个业委会中，只有200个能维持正常活动。同时，物业公司为了维护自己的利益，处处阻挠小区业主成立业委会，并在业委会中安插内应，把业委会变成自己的附属品。
　　
　　5月15日，地处深圳市的一所小区发生了业主的抗议业委会主任的事件。业主称在本小区的业委会选举过程中，存在着选举黑幕，在物业公司的安排之下已经确定了业委会的主任及相关负责人。在物业公司主导下成立的业委会，帮助业主维护权益时究竟会站在哪一边，结果自然可想而知。
　　
　　业委会坚持原则与物业公司强硬对峙，其结果是，业委会主任最终成了受害者。2010年，北京百子湾家园小区是北京城东部最大的经济适用房小区，该小区的业委会主任陈凤山在维权的过程中就有被恐吓威胁最后被暴打的的境遇，公安机关在来小区取证是，物业公司之前关闭了小区的摄像装置，为取证造成了很大的困难。陈凤山在被打之后曾说过："业委会主任是个费力不讨好，还有风险的差使"。业内的专家同时阐述到，业委会的成立重重受阻，一是开发商和物业公司的阻挠，因为业委会的工作涉及他们的具体利益；二是政府相关部门不支持，习惯了管理居民的基层政府一时并不还不适应居民自治。
　　
　　在物业和业主两个都很强硬的利益对立体中间，业主委员会处在夹缝中的尴尬境遇。业委会在成立以后，需集中备案，但却缺少官方机构的行政支持，或许这也是业委会难以为成为业主直接利益代言人的关键。
　　
　　信息不透明
　　
　　物业公司的权限范围，责任归属，收费依据等等都是和业主发生争执的矛盾点，绝大多数业主是在不知情的情况下被物业公司侵占了利益。在建成收房时，分散的业主无法看到小区整体的竣工验收图。因此，哪些物权是业主所有，哪些是公共用地，物业费怎么使用，物业产权的运营费用是否由业主支付，绝大多数业主并不清楚。直到物业公司的侵占权益行为直接影响到业主正常生活时，才会予以进行维权。在信息不公开的情况之下，业主失去了监督的权利，给物业公司留下了数不尽的不作为的空间。
　　
　　长期以来，物业公司收取的物业费用途不明是业主最具争义的焦点。北京市要求物业公司进行"晒账单"，这只是信息公开的第一步，其根本目的是可以对物业公司进行一定程度的财务监管，然而实际的情况却也是困难重重。
　　
　　此前，潘石屹的公司旗下开发的小区物业和业主间出现过类似的情况。他个人建议需引入第三方的账户平台来负责物业费的管理。对此，北京中航物业管理有限公司的相关负责人对记者讲到，"第三方支付平台，账号如何去管理，钱如何去使用，如果出现了(物业管理中)问题，到底是谁来承担责任，是物业公司来承担责任？还是持有账号这些人,使用物业费的人有责任?同时关于是否由第三方平台监督物业公司，目前也没有相关法律上的支持。"
　　
　　有网友在微博上发表热议，物业管理公司是由开发商选择的，开发商在出售楼盘以后便放任不管。物业和业主之间的第一矛盾是业主交了物业费，但没有得到满意的服务。同时，物业公司对小区公共空间的占用，侵犯了业主的权益，物业的业务范围、权责归属、业主一概不知。因此，信息的公开应该由从开发商开始。
　　
　　差别待遇
　　
　　在一次网络调查中显示，小区档次的高低，业主对物业公司的服务评价也呈现出了规律性变化。越是高档的别墅区，业主对物业公司满意程度较高，而普通的楼盘，甚至是经济适用房的小区物业与业主之间的矛盾反而要多的多。究其缘由是看人下菜碟，还是由财富观念所决定的服务差别，这成为了大家共同的一种思考。同时也不可否认，物业公司不是做不到业主满意的服务，而问题的关键是想不想做。
　　
　　北京昌平区某经济适用房小区内，业主毛女士向记者反映，她家的自来水管道破裂，导致卧室被淹，物业公司几番来人都没修好。当毛女士气愤地斥责物业公司不负责任时，物业公司则回以风凉话相讥："别忘了，这是经济适用房，有这服务就不错啦！您有钱可以去买豪宅啊！"
　　
　　更让毛女士无法忍受的是，该小区内狗粪常年无人清扫。毛女士和许多业主认为小区环境极差，所以拒缴物业费，而这反倒成了物业公司拒绝清扫狗粪的口实。
　　
　　目前，房价高想必是每个公民异口同声无需争辩的事实，特别对于一般收入家庭而言，耗掉血本购买一套房子，对其新房新小区的居住质量寄予了很高的期望，小区内的任何细微的瑕疵都会引发业主的不满。物业公司则是以强欺弱，毫无顾忌地与业主开战。
　　
　　相反，居住在高档楼盘的业主，都是高收入人群，房价不是所关注的核心，居住环境的选择代表着生活品质以及社会地位。对于服务这样的财富群体，物业公司处处小心谨慎，细致入微地为业主服务，
　　
　　不论是别墅区，还是普通商品小区，物业费收取标准均是按照地区的统一规定收取，物业服务水平和业主满意度却不尽相同。记得电影《泰坦尼克号》里面有一个经典的桥段，在船沉没以后，不论头等舱还是低等舱，特别允许老人和小孩先上救生船，相信这一幕感动了很多人，然而这种美好也仅局限于影视。据统计，当年的实际情况是头等舱游客的获救比例达80﹪，而普通游客的生还率仅有20﹪。在以财富为主流价值观的社会，原本属于业主的基本权益，甚至公民的基本权益也在被渐渐地丢弃。
　　
　　物业是服务的机构，简单而言是小区这个"大家"的主人，大家里包含了成百上千的小家。针对目前物业管理的混乱现状，业内人士建议，目前物业管理的从业人员素质较低，应该增加专业的培训机构。同时，也该考虑下相关立法的健全，对物业公司的行为进行强制性的法律约束。
　　
　　目前居民购买的是动不动价格百万以上的房子，业主更需要的是与之相匹配的服务。居者有其屋是生活走向安定的是第一步，居住品质则直接关系到居民生活的幸福感。