房地产行业十字路口悬念：长期调控时代将到来
2012-08-10 11:37:50   来源：搜房房地产网   评论：0 点击：

　　今年可以说是房地产业的转折年——有的企业在销售额排行榜上异军突起；有的企业因为市场的变化，在产品、结构、财务上作出重大调整，这些调整对未来的市场产生了巨大的影响。在这一年中，没能把握住行业变化的企业也许会走在后面，暂时受益的房企也面临着规模继续收缩的风险。
　　
　　在这样的一个背景下，任何政策、变化都会牵动人心。就像当年任志强在博鳌论坛上所说的，“到了一个神经过敏的时间”。然而，政策会怎样？市场会怎样？企业又应该怎样应对？这成为此次博鳌房地产论坛最为核心、最受关注的话题。本次博鳌论坛由此开始。
　　
　　2012年博鳌房地产论坛昨日开幕。在这个被称作“放在火炉上烤的论坛”上，与会者每年都会就一些行业的焦点人物和焦点事件进行激烈辩论。在近四年的博鳌房地产论坛上，没有哪一届像今年一样关注房地产政策趋势。
　　
　　房地产企业老板和高管们迫切想知道，限购令将在何时终结，国家会不会因为保经济的增长而放松调控？替代的政策是什么？未来的调控会不会更严厉？
　　
　　孟晓苏、朱中一、陈淮、樊纲以及贾康等专家就他们各自不同的信息渠道和研究领域，对政策趋向作出了预测；刘晓光、梁上燕、黄俊灿等企业家对企业未来的发展方式远景判断，也是基于楼市调控政策。
　　
　　对中国的房地产业来说，调控也许将是未来十年甚至二十年的关键词。
　　
　　楼市调控即将常态化
　　
　　国家统计局最新发布的7月经济数据并不乐观。在博鳌论坛的开篇，中房集团[简介最新动态]理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏在这样的背景下作了这样一个报告——《救地产，还是救经济？》
　　
　　孟晓苏认为，2008年在全球金融危机的背景下，正是通过对房地产调控的“松绑”，中国经济才迅速恢复，并帮助全球经济走出了低迷。房地产仍然是时下中国经济最重要的引擎，从去年的数据来看，房地产业直接拉动GDP的总量是13.1%，再加上2.86的拉动率，总共合起来占了GDP的50.6%，超过了GDP的一半。他得出的观点是“没有房地产拉动，实现稳增长很难”。
　　
　　他的看法一定程度说出了开发商的期望，但却无法改变调控的整体趋势。
　　
　　中国房地产业协会副会长朱中一首先承认，房地产业关联度高，带动力强，在1998年应对亚洲金融危机和2008年四季度后应对世界金融危机中发辉重要的作用。
　　
　　但随后他话锋一转，强调房地产业作为一种基础性的产业，应该与经济社会、相关产业的发展相协调，滞后了会影响相关产业与国民经济的发展，过度超前了会形成泡沫，造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。随着国家加大对各项调控政策措施的监督检查和约谈问责等措施的到位，我国的房地市场总体上会继续朝着调控预期的方向发展。
　　
　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲随后用一连串的疑问间接驳斥孟晓苏的观点，“降到8%就是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？”
　　
　　樊纲随后表示，两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%一定通货膨胀，到10%以上是通货膨胀+资产泡沫，回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。
　　
　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松随后更进一步认为，楼市调控未来将是常态化的。
　　
　　事实上，对于地产调控的常态化业内早有预测。此前，绿城[简介最新动态]中国董事长宋卫平表示调控的周期已经到了让他“无法预测”的地步。融创中国[简介最新动态]董事长孙宏斌在接受《每日经济新闻》记者采访时明确表示，调控绝不会因为宏观经济的影响而有任何的变化。
　　
　　星河湾[最新消息价格户型点评]集团董事副总裁梁上燕昨日也认同了楼市调控常态化的观点，她认为对于大部分房企而言，将告别房地产发展的黄金时代。
　　
　　未来调控内容悬念重重
　　
　　很显然，楼市调控的长期化已经没有悬念。然而，楼市调控的内容却仍然存在着不确定性。此前，很多专家在不同的场合内都认为，限购和限贷措施，仅仅是调控的暂时性措施。未来什么样的政策又会取代限购呢？
　　
　　朱中一给出的观点是中长期制度的内容主要就体现在保障房、土地供应、房产税收改革、金融改革等。这其中尤以房产税收的改革最牵动人心。他认为，未来将稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负。他透露，根据2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作；在此基础上，继续加大推进力度，到2013年将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。
　　
　　一贯主张以税收措施作为长期调控政策内容的著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康说，从长期看，必然要求在不动产、财产领域里面有一套现代制度和现代建设。比如，实施现代意义的财产申报制度。
　　
　　他认为，财产作为生产要素，必须有合法的财产交易制度，必须有和财产交易相关的税收制度。在住房领域，上述税收就是保有环节税收。从最高决策层的重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。
　　
　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮则提出，要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二、三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多地向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。
　　
　　对于决策者说，无论采用什么样的调控政策来代替限购，都会是个很艰难的选择。
　　
　　华远地产股份有限公司董事长任志强则通过“炮轰”现有行政政策，描述了他所希望的楼市调控——增加土地供给。他说，房价的高增长，是因为土地的低供给所造成。言下之意，房地产的价格大幅波动和土地供给有关，只有增加土地供给，才能实现楼市调控的目的。
　　
　　巴曙松也说，以往楼市调控主要是收紧银根、地根，这种调控通过使供给减少，导致市场回稳，实现供求关系的一个逆转。
　　
　　·业界观点
　　
　　◎德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平：
　　
　　要研究保护房地产
　　
　　这次中国经济的下调是历史性的，不是一年两年的，是二十年首次出现从增长期走向整合期的一个大拐点。如果对这个拐点没有本质认识的话，我们的企业要小心。
　　
　　在这种情况下，不要就房地产看房地产，应该从整个中国经济的发展来看，要保护内需。中国经济出现拐点的时候，要研究怎么保护房地产市场，而不是保护房价，两者区别开。
　　
　　实践证明，每次调控的结果都不太理想，要思考一下学会尊重市场。
　　
　　◎财政部财政科学研究所所长贾康：
　　
　　行政调控长期将淡出
　　
　　此次房地产调控比较严厉，从中长期来看势必淡出，这是不可回避的前景。
　　
　　如果是一个双轨统筹发展的健全市场，调控是没有必要的。真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，让低收入阶层、收入夹心层比较顺畅地住有所居了，那时候商品房的房价又有多大的杀伤力？商品房哪怕炒成天价，政府可以采取税收措施。
　　
　　虽然投资和投机没有截然分别的界限，但大致可以判断，在这个阶段一定要严厉地抑制投机行为。靠经济手段抑制过多炒作，是市场环境走向健康的一个大致前景。
　　
　　◎香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗：
　　
　　不要浪费长周期的机遇
　　
　　房地产行业是一个长周期的行业，正常的周期循环为六七年，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期，
　　
　　周期性很长的行业，从某种角度来讲是非常好的一件事，这正是房地产商赚钱的好机会。现在大的经济环境不太好，世界如此，中国也如此。对于一个好的房地产商来说，是一个极好的机遇，不要浪费这个机遇。