前六月土地出让金缩六成
2012-08-03 10:13:24   来源：凤凰网   评论：0 点击：

　　6月土地市场的抢眼表现难掩上半年的冷淡局面。数据显示，上半年土地出让金缩水六成，近九成地块底价成交。业内人士指出，上半年土地成交金额的缩水最主要的原因是土地成交低迷，成交量不足导致。随着楼市成交开始回暖，开发商紧张的资金链将得以缓解，大型房企纷纷开始进行土地储备。与此同时，一些优质地块的推出，以及出让底价的下调提高了房企投入土地市场的积极性。
　　
　　近九成地块底价成交
　　
　　新浪乐居&克而瑞提供的数据显示，2012年上半年共成交216幅地块(包括经营性用地及其他用地)，总成交面积为878.8万平方米，同比下降26.13%。总成交金额为186.9亿元，同比下降62.42%。其中，近九成地块底价成交。
　　
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，本轮调控对市场的影响在2011年末达到最大，信贷和政策多方面的压力，使得住宅销售量显著下降。受此影响，部分房企于2011年10月便拉开了本轮新房降价的序幕。与此同时，房企收缩战线，缩减购地计划，致使随后的4个月内土地市场流标率激增。受2011年10-12月流标土地激增的影响，地方政府在2012年上半年明显放缓了供地节奏，直接导致了土地出让金的大幅缩水。
　　
　　克而瑞华东区域市场总监朱青告诉记者：“上半年土地成交金额的缩水最主要的原因是土地成交低迷，成交量不足导致的。”
　　
　　总结上半年土地市场不难看出，除了成交量小、地价较低外，成交土地的溢价水平也处在低谷。21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，今年前6月，上海经营性用地成交的平均溢价率为14.07%，成交溢价率在100%以上的仅有4幅地块，土地性质均为商业用地和工业用地，没有商品房用地。
　　
　　朱青表示，土地市场冷暖取决于供应，而供应取决于企业的需求。在企业资金紧张，收缩成本减少拿地时，土地供应放量只会产生更多的流标，打击市场信心，对市场无益。6月以来，市场信心逐步恢复，商品房成交量回升好于预期，促使开发商有足够的资金来拿地。与此同时，土地供应方也开始逐步推出一些优质地块，并且地块出让价格普遍不高，部分地块价格甚至出现下调，这也提高了一些房企投入土地市场的积极性。
　　
　　6月成交额占上半年四成
　　
　　事实上，上海土地市场在6月的一波成交小高峰中就不乏高溢价地块出现。上海搜房网统计显示，6月上海共成交20幅经营性用地，其中9幅地块出现溢价，其中嘉定新城D10-24这一幅商业地块，溢价率达435.5%，为年内最高。同时，6月上海经营性用地土地出让金57.15亿元，占到上半年上海经营性用地土地出让金146.65亿元的38.97%。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，6月初高溢价地块的出现，只是土地市场结构性波动的个例，并未对整体市场形成连锁效应。上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。在调控政策不放松、房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场低溢价成交的现象仍为多数。
　　
　　宝华集团副总裁杨健告诉记者，5、6月份市场回暖让开发商的资金链有所松动，而大型房企有土地储备的需求，直接反映在土地市场上，导致部分地块高溢价成交，这属于正常的复苏，但土地市场尚未真正意义上回暖，相比前些年的土地市场，现在依然属于冷清阶段。
　　
　　杨健指出，今年下半年的土地市场整体趋势要好于上半年，但政府放慢土地供应的节奏尚未改变，所以下半年土地市场的走势仍难以预测。
　　
　　9月以后或现供应高峰
　　
　　朱青对于接下来的土地市场并不持乐观态度。他指出，土地市场更多是反映市场对于未来的信心。6月上海土地市场出现了集中成交，说明开发商和管理层对于市场的预期较之前更为乐观，市场信心的逐步恢复使成交量稳步回升。但监测发现，市场基本面上并不明朗，整体市场还不具备量价齐升的环境。前期积压的供应量并未全部释放，这部分供应如全部释放必然会带来新一轮的价格战，打击市场信心，从而影响土地市场走势。
　　
　　“下半年土地出让或量升价平。”黄河滔认为，二季度我国GDP同比增速7.8%、下降明显，“稳增长”的压力可能促使地方政府对土地市场给予更高的期待。但这并不意味着地价水平会有明显提高，因为在限购条件下首先要满足地块的顺利出让，而非一味追求高价。这在今年上半年及7月初的宅地起拍价和最终成交价水平均较往年高峰时期偏低就得到体现。
　　
　　中原集团研究中心认为，这一轮房地产调控已持续两年，虽然受到经济放缓影响，“稳增长”成为主要目标，调控政策有所松动，但中央政府始终强调调控大方向不变，核心政策限购、限贷也没有变化。受此影响，房企在土地市场依然保持谨慎，对于后市难言乐观。
　　
　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为，下半年的土地市场还是值得期待的，但7、8月仍属淡季，土地市场的集中供应还要等到9月之后才会掀起高峰，下半年土地出让金可能达到上半年的一到两倍。