这个一线大城市 竟然是中国房价“洼地”
2016-07-25 10:31:51   来源：   评论：0 点击：

就在深圳特区2016年上半年房价狂飙时，百余公里外的省城广州确是另外一番景象。

2016年上半年，广州楼市虽然跟着一线城市的“高烧”火了一把，单月成交屡创新高。但随即而来的是不可避免的颓势。

广州房价即便享受到了上半年楼市红利，但总体而言，广州依然是一线城市中房价涨幅垫底的城市。

成交火爆却推不动房价

2016年年初3、4月份，广州楼市呈现火爆景象，无论是一手房还是二手房成交，均一改去年冷清迹象。楼市火爆过后，广州库存下降，去化周期下降为不足10个月水平。

根据《2016年上半年广州房地产市场总结》报告显示，广州市区核心地段珠江新城、天河北、原东山等区域从2015年下半年率先上涨，至今一年的累计涨幅已达到30%-40%。

根据报告，一些非核心地段，也出现了价格的攀升，如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的一些项目，累计一年的升幅达到20%左右。

但是从全市范围而言，广州的楼市并没有被成交火爆地区点燃。由于外围区域成交量占据总成交的八成左右，使得均价水平涨幅不大。

国内知名财富管理机构嘉丰瑞德研究中心金融数据总监Frank认为，广州的楼市有一定的特殊性，出现冷热不均的局面，与土地供应量有极大的关系。

供应充足的土地市场

正如嘉丰瑞德Frank所言，广州楼市放量滞涨的原因在于供应基本满足了市场需求，其连续多年的大量而充足的土地供应是保持二级市场上房价稳定的根源。

数据显示，2010年亚运会之后，政府增加了土地供应规模。在2013-2015年之间，广州土地市场成交屡创新高，分别为762亿、822亿和959亿元。土地成交规模都在1000万平米以上，2015年达到1691万平方米。

Frank表示，只要广州土地供应节奏继续维持宽松，广州房价就不存在特别大的上涨预期。

人口流入量放缓

除了土地供应量之外，制约广州房价的另一大关键原因，即是近年来广州产业结构转型升级不如理想，人口吸纳能力正在减弱。

有调查显示，在2000年-2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011年-2013年，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价难以疯狂的重要原因之一。

与其他四大一线城市相比，广州的人口增长轨迹也是处于垫底。从2000年到2013年，广州常住人口增加30%，而京、沪、深、津4市增长都超过四成（北京、上海还有严格的户籍管制和人口控制政策）。

相反，广州的人口增长更类似于其他二线城市。在2000年后，广州人口仅增长30%。同期，武汉、杭州、南京、成都常住人口分别增长27%、28.6%、33.7%、27.2%。

广州正在失去作为一线城市的“明星光环”，而变得更接近于普通区域性中心城市。

嘉丰瑞德Frank认为，其实广州只是中国楼市的一个缩影。中国楼市经历一轮上半年的火爆行情，下半年走入颓势的城市会越来越多。

根据社科院的预测报告，中国楼市下半年将进入拐点。对于投资来说楼市不再是首选投资标的。出于分散风险考虑，投资人应该未雨绸缪，进行多元化资产配置。比如目前美国经济复苏强劲，各项经济指标均达预期，9月加息又提上议程，此时配置优质海外地产投资计划，不仅规避了国内汇率走低风险，更能享受美元加息带来的资产升值红利。