前海300万平写字楼排队入市 周边房价最少涨一成
2015-04-09 17:39:09   来源：网易房产   评论：0 点击：

　　网易房产4月9日讯 据前海管理局局长张备透露，2015年前海计划再出让8-10宗地。而在过去两年间，前海已公开出让18宗地块，给市场带来新增办公面积将达285万平，这近300万平的办公物业将于明后年入市。第一太平戴维斯研究部表明，未来三年内，深圳写字楼将面临空置率加大的风险。

　　前海要消化300万平写字楼供应？

　　据权威数据显示，截止至2014年年底，深圳中心（资料、团购、论坛）区有甲级写字楼储量约为450万平，并且，在过去的三年中，深圳平均每年只有不到40万平的写字楼供应。

　　但是，根据从2013年前海土地首拍至今所出让的18宗土地以及相应建面测算，这些土地将为前海带来285万平的新增办公面积，相当于深圳中心区甲级写字楼60%的储量。

　　根据规定，这些地块均被要求在2018年之前建设完成，这意味着2015、2016年和2017年三年间，前海将迎巨量新增写字楼。同时，除了公开出让的土地外，前海管理局、地主招商局、中集集团、深圳国际等土地持有者也已开始了多个项目的建设。

　　截止至2015年2月底，据统计，前海入驻企业为2.3万家左右，注册总资金逾1.4万亿元。其中，港资背景企业有1171家。

　　“不过，并非每家在前海注册的企业都需要办公面积。”第一太平戴维斯研究部指出。按照深圳中心区过去三年每年供需40万平的写字楼标准测算，前海300万平写字楼消化时间需7.5年。

　　考虑到前海写字楼市场的空白，其供应的消化情况不能直接和其他成熟的CBD区域相比较。参考2005年才信规划建造的广州珠江新城，6平方公里的珠江新城消化200万平的甲级写字楼需要十年时间。

　　而15平方公里的前海有近300万平的写字楼供应，未来甲级写字楼的规划量还将超过900万平。前海要用多长时间才能消化这个数量？

　　前海将带动周边房价涨10%以上

　　第一太平戴维斯研究部指出，“目前前海注册了2.3万家企业。因为某些企业会有办公地址虚拟注册的情况出现，因此假设85%左右的企业需要200平方米的办公面积，那么前海的写字楼需求将达391万平。”

　　但是，实际上，这2.3万注册企业平均公司注册员工只有8人低于深圳企业户均15的平均水平。如果按照深圳人均办公面积10-15平方米，总需求将在300万平左右。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌认为，“深圳市政府在前海的配套建设和绿化方面比较科学，注重区域经济的长远发展，写字楼密度不能算过密。目前面积达59平方公里的纽约曼哈顿大约有3700万平甲级写字楼储量。如果前海真能发展成为珠三角地区的‘曼哈顿’，要消化900万平以上的写字楼容量才能和纽约曼哈顿比肩。”

　　事实上，不等前海写字楼真正建成，由于未来两三年之内南山区和福田区供应量同时加大，深圳写字楼已面临空置率加大的风险。第一太平戴维斯指出，深圳政府正在试图通过引进外资来增加需求。

　　据了解，目前前海新区内已建成的建筑有深港青年梦工厂、万科企业公馆和前海展示厅等，均集中在前海管理局所在区域。甲级写字楼中，绝大部分还处于建筑的早期阶段，不过卓越前海1号和香江金融大厦已完成2/3建筑结构。

　　第一太平戴维斯监测得到，目前宝安中心区资额资料租金投资回报率约为3.8-4.3%之间，南山CBD/后海回报率则为4%-4.5%，预测前海写字楼的投资回报率约为3.8%左右。
　　
　　相比写字楼市场，前海周边的住宅市场似乎更加火热。前海蛇口自贸区的获批带来了大量的中高端住宅需求。数据显示，近两个月间，南山CBD和宝安中心区过个在售楼盘涨价5%。

　　2015年，前海周边有大量住宅楼盘入市。尤其是南山，今年该片区入市供应越有157万平，是去年住宅供应面积的两倍左右。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌分析表示，考虑到目前前海片区房价已经不低以及今年的大供应量，保守估计前海周边房价短期内有10%以上的涨幅。而就前海的发展前景来看，周边住宅升值30%-50%也是有可能的。