不得入市的保障房要注意保值

　　正在等待审批颁布的《深圳市住房保障制度改革纲要》将建立“保障房内部流转(或称封闭运作)机制”。这意味着深圳保障性住房将不能如商品房一样租售，买卖将在符合被保障条件的群体中流转，寻租空间将被斩断。无独有偶，早在今年2月，北京市即公布了《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》，其中特别提出，建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房所在区县住房管理部门回购，重新出售给申请轮候的家庭。
　　
　　从北京到深圳，保障性住房被逐渐限制在“内部循环”中，应该说，这是保障性住房管理的细化和进步。众所周知，各地的保障性住房内含了很大一部分公共投入和支持，如果管不住保障房上市交易，就会让保障房申购者从中获取相当可观的利益。再对应一些地方保障房配售出让中不时出现的开豪车申购场景，结果就会是举全民之力为个别人谋利提供条件。
　　
　　显然，限制保障性住房自由入市，是对既往曾经粗犷的保障房管理的纠偏。但值得注意的是，在斩断保障房的寻租空间之后，不要让城市低收入者的财富积累或者脱贫空间变得逼仄起来。按照目前各地较为普遍的做法，购买经适房不满5年需退出的，由住房管理部门回购，回购价按原出售价格每年扣减1%计算；满5年后补缴土地收益等相关价款(包括土地收益价款、相关税费及房屋差价等)，可以上市交易。如今规定不得入市、封闭运作，按照怎样的价格标准回购就成了关键问题。
　　
　　如果政府部门的回购价依然按照原出售价格每年扣减一定比例计算，虽然从房屋折旧费的角度考虑可以理解，但是对申请保障房者则是利益受损的。一个原本收入不高的家庭，以几十万之巨的资金来申请住进保障房，若干年之后退出时，资金不但没有增值，相反却贬值了，考虑到物价因素，这种贬值或许会更严重。这可能导致住进保障房容易而搬出保障房难的现象，令政府部门掌握的保障房流转性下降。
　　
　　所以，在保障房“封闭运作”之后，如何给支付大笔资金的保障房申购者在退出时必要的“保值”补偿，是政府部门需要关注和考虑的问题。这个“保值”补偿，可以由下一户申请者承担一部分，如此类推传递；还可以由保障房出租收入予以补贴。当然，长远来看，保障房的分配方式需要走“以租为主”的路子，并且逐步发展到“只租不售”的程度，使利益调整和分配变得简单起来。