权威解读住房租赁产业 属于公寓的指导书来了！
2018-11-30 11:39:15   来源：迈点网   评论：0 点击：

　　这本首部反映我国住房租赁产业发展现状及趋势的蓝皮书总结了近年来我国住房租赁产业发展的现状，分析了长租公寓的典型品牌和成功案例，并提出了推动住房租赁产业发展的对策建议。

　　《住房租赁品牌蓝皮书》包括“住房租赁产业总体报告”、“政策解读篇”、“学术研究篇”、“品牌企业篇”、“金融与配套篇”以及“国内外案例篇”等多个篇章，并首次以品牌角度，利用住房租赁品牌指数对中国住房租赁品牌进行论述 及评价，帮助行业投资者、运营商及消费客群系统地了解住房租赁行业，为品牌发展提供指导性建议。

　　首次对“住房租赁产业”给出定义

　　“住房租赁”作为行业热词，在我国并未有官方定义。在涉及产权制度的《中华人民共和国物权法》中，多次涉及“房屋”，但从未提到过“住房”。参考 2012年8月1日起实施的国家标准《住宅规范设计》(GB 50096-2011）对住宅（residential building）的定义及2017年3月10日商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》（征求意见稿）对租赁式公寓企业的定义，蓝皮书指出，“住房租赁产业”是以租赁的方式为特定人群提供居住空间的相关产业。

　　住房租赁市场长线看多、中线看平、短期看空，短期受政策支持落地缓慢、企业盈利能力低下、社会舆论职责增多等影响，企业投资力度、发展速度减缓。住房租赁产业事关民生、且与存量资产高度关联，是资产管理的未来核心方向。蓝皮书指出，预计2018-2019行业发展减速，2020-2021年政策逐渐落地、制度流程逐步理顺之后，行业发展将重新回归正轨。

　　中共中央、国务院、各部委及地方政策全覆盖

　　2015 年，中央出台《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,鼓励住房租赁市场发展。2016 年，国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，前者鼓励推广租赁补贴制度，后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进 REITs 试点”等。2016 年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。同年 12 月，习近平总书记在中央经济工作会议上，首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，对住房租赁产业“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。

　　党中央、国务院已经明确了住房租赁产业的基本定位、重要任务、发展方向、主要分工、主要手段以及最终目标。中央持续推出政策，推进住房租赁和长租公寓产业发展，极大地促进了政府关注、政策支持和企业进入，为住房租赁的发展指明了方向并做出了部署，各部委、各地正在逐步落实、加紧推进的过程中。

　　创造性提出住房租赁品牌指数，用数据描绘无形资产

　　品牌价值评价是对品牌多方面因素的综合判断，包括品牌能力、品质、影响力、声誉、文化等。当前学术界对于品牌价值的评价主要综合考虑以下三个因素：财务因素、市场因素和消费者因素。主要的品牌价值评价方法有品牌资产 10 项指标衡量法、品牌知识（CBBE 模型）、中国品牌价值报告、品牌价值评估电通模型、品牌资产趋势模型、品牌资产引擎模型、模块化的品牌评价体系、特许权免除法、世界品牌实验室模型、interbrand 品牌评价模型等。这些体系主要是建立在品牌的市场价值上，虽然多从综合、可观、数据化角度进行全面考量，但至今尚未有一种方法得到学术界的普遍认可，其评价结果也不能完全作为品牌资产交易的依据。

　　蓝皮书首次提出住房租赁品牌指数，从四大维度评价品牌价值，并根据住房租赁行业的行业特点和品牌特点，对数据采集来源进行针对性选择；根据层次分析法进行评价因素权重设置，将品牌在各个维度的表现所能转化的超能价值进行量化评价，旨在为品牌运营方、消费者、投资者、产业链相关领域的企业与人士衡量长租公寓品牌价值提供数据化参考，并为品牌传播、营销管理提供数据运营和决策依据。

　　金融与配套工具一网打尽

　　当前长租公寓市场主要融资方式分为股权融资、债权融资以及现金流融资。其中，股权融资主要包括 PE/VC 投资、保险资金投资以及项目合作融资（轻资产）等；债权融资主要包括银行贷款、融资租赁以及租赁专项债券等；现金流融资主要包括租金分期、保理融资、ABS 类（如 REITs）等。长租公寓市场发展初期，融资方式以天使投资、私募股权投资等股权 融资为主。随着市场的发展以及参与金融机构的增多，租赁市场专项债券、REITs 等债权融资、现金流融资重要性也在逐步加大，未来将成为长租公寓运营商获取资金、撬动规模的重要支撑。

　　蓝皮书指出，住房租赁行业对上下游产业和消费具有较强的拉动作用，长租公寓行业涉及拿地、施工、建筑、机械、园林、建材、装修、家电、家具、信息、维修、保洁、金融等链条，上下游产业拉动作用非常强。每一笔长租公寓的直接投资，必然带动建材、家具、家电等产业投资增倍。5000 亿元的租金规模加上各类生活消费，租后服务市场的容量将达到万亿元级规模。

　　全品类解读优秀运营商案例

　　蓝皮书将全面分析国际服务式公寓、国内服务式公寓、房产系长租公寓、品牌系集中式酒店系长租公寓长租公寓、品牌系分散式长租公寓、中介系长租公寓、“国家队”长租公寓７大品类典型优秀运营商运营案例和发展情况，为品牌运营商提供参考依据，并总结将日本、美国长租公寓成熟经验，为国内住房租赁市场发展提供借鉴意义。

　　蓝皮书精彩内容节选

　　中国住房租赁产业存在十大困难

　　总体而言，住房租赁产业存在着以下十大困难：（一）住房租赁管理体系和指标体系还在完善过程中；（二）、行业发展还缺乏宏观目标和任务的引领；（三）市场观念、消费理念尚需进一步引导；（四）行业回报率处于低位，国有资源难以形成有效供给；（五）缺乏明确的政府主管机构，协调、资源整合难度大；（六）住房租赁机构政策不明朗，难以形成规模化、机构化经营主体；（七）行业特征导致税收统筹难度大；（八）消防等要求不明缺导致可用物业进一步减少；（九）突发事件、消防实践、安全事故导致企业家血本无归；（十）、行业舆情快速变化，危机公关频发。

　　2020-2021年，行业发展将重新回归正轨

　　住房租赁产业事关民生、且与存量资产高度关联，是资产管理的未来核心方向。总体来看，住房租赁市场长线看多、中线看平、短期看空，短期受政策支持落地缓慢、企业盈利能力低下、社会舆论职责增多等影响，企业投资力度、发展速度减缓。蓝皮书指出，预计2018-2019行业发展减速，2020-2021年政策逐渐落地、制度流程逐步理顺之后，行业发展将重新回归正轨。

　　未来三到五年内，核心城市租金仍呈现稳定上涨趋势

　　一方面，未来三到五年内，长租公寓在核心城市仍处于供不应求态势；另一方面，参考住房租赁市场相对成熟的发达国家如美国和日本相关数据，租金涨幅与国家经济发展速度密切相关。以北京为例，2010-2017 年人均收入增长 100%，其租金价格上涨 70-80%，依存度 达到 0.7-0.8。当前我国正处于经济快速发展阶段、城市化率快速提高，未来核心城市租金上涨压力依然巨大。