合生创展广州地块空置十年坐享暴利
2012-05-25 19:50:13   来源：   评论：0 点击：

　　粤派地产大佬朱孟依处事低调，近年来更难觅其身影。近段时间朱孟依及其公司却动作频频，不仅自掏腰包3000多万购买自家地，更是通过金隅股份频频套现超15亿元，在楼市深度调控之下，旗下高端产品线销售形势严峻，此举直接被业内指成短期债务紧迫。
　　
　　然而走高端路线，大盘操作，挥军北上，曾经首屈一指的粤派开发商，朱孟依执掌的合生创展[简介最新动态]（000754，HK）在全国房地产商销售前十位置早已不见踪影，2011年的销售额更是不足百亿。网易财经注意到，朱孟依出手拿下合生[简介最新动态]位于广州和天津地块，空置竟长达十年，当地楼价地价早已成倍翻翻，其未来利润收益不言而喻。
　　
　　然而此次左手倒腾右手的买卖意欲何为？热衷大盘操作，部分项目开发十年时间仅开发三成左右，是其战略要求还是坐等升值？
　　
　　空置十年溢价超十倍
　　
　　朱孟依作风神秘，但似乎很喜欢倒腾左右手买卖，曾以33亿元整合家族土地资源。2012年11日，执掌的合生创展发公告称，朱孟依以3000多万的价格拿下广东华[简介最新动态]南新城以及天津京津新城两幅空置地，未来将用作别墅开发。
　　
　　公告显示，广东华南新城地块位于广州华南新城项目区域(南村镇华南新城B2地块)的一空置地，总体量约9300平方米；天津地块位于天津市宝坻区周良庄镇宝白公路西侧的空置地，处于合生开发的京津新城项目地区，总地盘面积约6500多平方米，两幅地块土地使用期均将到2072年满。
　　
　　对于上述地块，朱孟依将分别支付2925.8305万元以及250万元。网易财经注意到，上述两幅地块公司在2002年就已拿下，目前仍是空地的现状，单从拿地时间以及开发情况来看，根据国家相关规定地块早已涉嫌闲置。
　　
　　国家规定：对于拿到土地使用权后，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地或两年之内未动工及投资不足25%等的地块均可认定为闲置地块，开发商不仅需要缴纳土地价款的20%的闲置费，若闲置满两年或将无偿收回。
　　
　　对此合生方面解释为，出售的广州地块，实为整个华南新城项目地块，由于开发量大，开发时间肯定会持久，大盘操作都是如此，并不存在违规的问题。
　　
　　但该地块是否同华南新城项目一同批地，公司方面并未给予明确的回答。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此地块当初拿地价格与现在的地价相比较，早已经上涨不止一二倍，即使不开发转手让给其他房企，未来开发的产品也可获高利。
　　
　　根据公开资料查询，2002年左右，华南新城周边区域楼盘售价仅约4000元/平方米。该项目现场一销售人员对网易财经表示，目前仍有部分尾货再推，数量不多，售价大概在1.5-1.7万元之间。根据公告，出售的广东地块市场估值约2916.57万元，总的地盘面积9347.98平方米，折合楼面地价已达到3120元/平方米。而紧邻该项目，且同一时期开发的项目开发商曾公布一地价成本300元/平方米左右。若以此计算，经过十年时间，仅土地价值就溢价近十倍。
　　
　　广州房地产专家邓浩志表示，地块项目足够大，一来不可能短期全部推出货量，二来市场也消化不了，开发商必然要分期开发，随着开发进度，导致后来部分地块仅通过土地溢价就可获取较大的增值空间。
　　
　　开发缓慢十年开发约三成
　　
　　邓浩志说，现在来看主动通过囤地升值的开发商很少，资金成本太大。通常在未成熟的区域，往往圈一块很大面积的地，很慢很慢的开发，使得后面地块通过土地增值收益就获取较大的利润回报。
　　
　　按理说经过十年开发的成熟大盘，周边配套应该相对完善。但网易财经在华南新城踩盘发现，这个2000年左右就已开发的大盘，迄今为止周边环境不佳，没有统一的大型市政配套，整个项目处于当地村镇包围。走进小区才感觉这是一个大盘。
　　
　　据该楼盘附近的中介邱小姐介绍，这个楼盘新货不多，基本都在清尾货，建设基本都已完毕，新的开发地块离目前的华南新城较远，可以说享受不到这边内部学校等配套。
　　
　　根据合生创展提供华南新城开发投资情况显示，目前公司该项目竣工和在建总建筑面积70多万平方米，而160万平方米为未开发的土地储备。初略计算，经过十年时间，整体项目开发仅三成左右。相比富力、碧桂园这些同类的粤派开发商来说，其进度不可同日而语。
　　
　　楼市政策多重调控下，不少开发商采取快速周转，回笼资金。而合生创展这一策略是其公司战略要求还是故意放缓，坐等升值呢?对此合生仅认为，公司一直秉持稳中求进的发展策略，注重资产的增值与优质化，有着良好的资金策略安排和比较充裕的主动选择空间。
　　
　　然而华南新城开发缓慢仅是其合生创展旗下大盘开发的冰山一角。位于广州海珠区，合生最具代表性的珠江帝景项目，经过十年左右的开发，目前仍有地块未动工，而当前售价已高达3万元/平方米。
　　
　　有数据显示，2002年期间广东出让88平方公里土地，收取出让金94亿元，折算平均地价107元/平方米，华南板块的地价约在100元/平方米左右。一资深地产人士透露，在广州不少的郊区大盘中，曾通过赚取土地溢价钱的开发商不在少数，甚至不少企业宁愿缴纳闲置费，享受土地升值带来的好处。朱孟依掌控的合生创展以及珠江地产旗下，在广东区域拥有不少的大盘项目，合生创展由于是上市公司，对于信息披露更为严格，而作为珠江来说，非上市公司信息透明度低，有些项目一拿就上千亩，开发多年，明显项目推进缓慢，通过土地价值获益。
　　
　　合生一内部人士则认为，开发慢的好处是稳定，不图快，慢中求稳。有些公司需要分开开发，可能是考虑资金、市场因素。但开发地块肯定是要结合各公司的情况，不能把一个案例都放在所有公司的身上认定为升值。
　　
　　邓浩志指出，目前来看认定企业是否囤地开发，并没有明确定义，仅是延缓开工而已，并没有违规，同时还有部分有各种历史遗留问题。但2002年拿地，最终结果仍是实现土地价值的上涨，开发商在其中肯定获利很多。
　　
　　百亿债务压顶
　　
　　“当初为了招商引资，经济发展等各种因素，开发商实现大规模圈地，现在来看这种批地不太可能，特别是一线城市。”广州满堂红高级主任肖文晓表示，目前大盘项目缓慢开发，难以对其闲置地块认定，有其弊端。虽然整体市场上批出大量地块，但很难短期内转化成有效供应，土地市场及住宅市场供求关系脱节，导致市场供求关系错位。
　　
　　“应该对不同的地块有不同的分析，如果一次开发完，也不符合销售的节奏，任何项目都要考虑多方面的因素。每块地都有地块的历史原因、如何开发还要看入市时机。”上述合生人士表示，但地块不分开开发，对于公司来说也是需要承担较大风险。
　　
　　2010年下半年开始，房地产调控初步升级，限购、限贷等楼市政策对于高端住宅市场打击颇大。而对于一直走高端路线的合生创展来说，受影响不言而喻
　　
　　根据2011年年报显示，2011年公司实现销售额仅99.4亿元，不足百亿，相比2010年销售情况还小幅下滑，公司战略重点华北区域，营业收入同比减少近五成，北京、上海区域销售额双双下降。
　　
　　资金回笼缓慢，截至2011年年底，合生创展银行及财务机构的借贷总额约247亿元，较去年同期增加44%；净债务对权益比率从51%上升至72%；且1年之内到期债务达到120亿元，其中包含2012年11月到期的3.5亿美元票据，对于手握仅30多亿元的现金而言，其债务压力可见一斑。
　　
　　对于合生的债务情况，穆迪、标普等机构分析师早已指其流动性风险开始上升，面临较为严峻的资金现状。第一上海房地产分析师柯学峰指出，近期朱孟依自买自家地，实质也是为其公司注入现金流，资本市场合生四次套现金隅股份，获得15.7亿元现金，无疑不是为其短期债务考虑。
　　
　　他认为，合生很多产品处于限购，压力颇大，管理层需要通过各种途径获取资金，但限购下，销售疲软，能不能改变现状，仍有待观察，目前最重要还是要努力卖楼。
　　
　　此前合生创展新任副主席兼执行董事张懿透露，公司2012年第一季度销售额约22亿港元，折合人民币约18亿元。对于今年提出150亿元的销售目标而言，仅达到12%。
　　
　　除了注资，套现等方式，解决短期资金燃眉之急。合生创展仍面临限购政策楼市下，高端市场萎缩。采访中合生创展对网易财经表示，今年公司加强了一线城市的高品质首置首改项目，以及二三线城市的快速周转型项目的布局，这些项目已经逐步入市，并为公司带来更充裕的现金流，比如北京的合生滨江帝景、合生世界村[最新消息价格户型点评]、合生世界花园[最新消息价格户型点评]等，以及上海周边的金山、太仓、昆山等区域的项目等。
　　
　　同时，合生创展表示，商业地产已经开始为公司贡献稳定的现金流收入。诸如一线城市核心地段的写字楼，属于高投资价值物业，在市场上都是高稀缺性产品，具有很强的变现能力，比如北京东二环合生国际大厦、北二环的合生德胜大厦[最新消息价格户型点评]，任意一个项目整售，都能获得数十亿现金。