万科的钱从哪里来：建行700亿暧昧授信
2012-08-27 17:12:26   来源：凤凰   评论：0 点击：

　　当现金为王已然成为万科的标签，郁亮则淡定地说，“手里有钱总是好事。”
　　
　　当市场关注“万科为什么持有470亿货币资金”的问题时，“万科的钱从哪里来”的问题已经甚嚣尘上。
　　
　　当万科引以为傲的丰富的融资渠道变得越来越单一，基本以低成本的银行渠道为主时，你就可以看到万科的钱来自哪些银行。
　　
　　所以你可以看到，万科与建行说不清的暧昧关系：建行先后两次给万科700亿授信额度，万科近100亿的募集资金存在建行专项账户，建行为30亿“08万科G1[101.430.00%]”债券连带保证责任担保……
　　
　　而当银行渠道融资受限时，2011年万科开始“拼爹”，依靠大股东华润的裙带关系，拿到44.2亿的融资额度；华润信托40亿借款额度用完后，2012年5月，万科再次拿到华润105.9亿的融资额度。
　　
　　尽管万科一直宣称财务非常安全，众多分析师也唯唯诺诺附和，但你必须要看到，万科对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的144.27亿，占净资产的比重从7.26%提升至27.24%。
　　
　　你还必须看到，2012年-2013年，万科的到期长期借款为198.5亿元，占长期借款的80%；59亿的公司债[139.240.12%]券也将于2013年到期，偿债压力将会束缚万科的进一步融资。
　　
　　亲密盟友：建设银行[3.980.00%股吧研报]
　　
　　各种迹象表明，万科与建设银行的关系非比寻常。如今，再追溯万科与建行最初是如何建立合作关系的这种“先有蛋还是先有鸡的问题”，已经是对二者亲密关系的一种漠视。他们合作的任何一桩生意，都足以让其他企业惊愕。
　　
　　2007年6月19日，万科与建行签署《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供意向性授信额度人民币200亿。
　　
　　礼尚往来，就在上述合作协议签署不到3个月，万科就给建行返送了一份大礼。2007年8月30日，万科A[8.08-0.49%股吧研报]股非公开发行完成，扣除发行费用后的99.37亿募集资金全部存放在建设银行深圳分行黄贝岭支行账号为44201504200059000888的银行账户。
　　
　　截至2011年12月31日，募集资金已使用98.17亿，该账户余额仅为1.2亿。此时，万科的银行存款已达到342.29亿，2012年6月末，更是达到470亿，建行势必从中分出一杯浓羹。
　　
　　对此，万科向理财周报记者表示，“万科一贯坚持多元化的融资策略，公司与各大商业银行在存款、贷款、结算、按揭等多个方面存在长期、良好的合作关系。”
　　
　　“470亿的银行存款散落在全国各地，也不一定存在一家银行，具体存在哪些银行我们没有义务披露，该披露的信息我们都已经披露了。”万科总部相关负责人向理财周报记者表示。
　　
　　一来一往，就完成了300亿的生意。然而，这只是双方建立信任关系的首个回合，此后双方合作变得轻车熟路。
　　
　　2008年，万科在深交所发行59亿5年期的公司债券，其中有担保品种“08万科G1”30亿，为其担保的正是建设银行。
　　
　　债券募集说明显示，该30亿有担保品种债券，由建设银行深圳分行经其总行授权，为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
　　
　　因为建行的担保，30亿的“08万科G1”债券利率比另外29亿的“08万科G2[102.62-0.15%]”无担保债券利率低了1.5个百分点，5年节约融资成本至少2.25亿。
　　
　　万科向理财周报记者表示，“建设银行作为公司有担保债券的担保人，担保收费标准按当时市场普遍的费用水平确定。”
　　
　　一年后，建行再一次对万科伸出援助之手，这一次比以往任何一次都劲爆，500亿的授信额度，创造了银行业给房企最大的授信额度，是当时万科1245.2亿总资产的2/5。而且，是在万科二级市场再融资受阻的艰难时刻伸出的援助之手。
　　
　　2009年初，万科就表示出希望通过二级市场进行股权融资的意向，但由于其过去“融资200亿分红仅30亿”而受到了市场的压力。
　　
　　最终在2009年8月18日，再次与建设银行签署《战略合作协议》，由建行向万科提供500亿的授信额度。万科表示，与建设银行的本次战略合作将成为双方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500亿授信额度未使用的额度为354亿。
　　
　　抛弃农行却遭民生拒绝
　　
　　如果要找一个时间点来厘清万科与银行的关系，2007年是一个分水岭。2007年之后，万科与建行亲密无间，而在此之前，与万科密切合作的则是农行。但是，2007年万科100亿的募集资金，一分都没有存给农行，二者的合作就显得不如以往。
　　
　　早在2004年11月8日，万科就与农行总行签订了《银企合作协议》，由农行向万科提供总金额为46.9亿元的综合授信额度，创造农业银行[2.490.40%股吧研报]当时对一家房地产企业的最大规模授信。同时，还给予万科60亿楼宇按揭额度。
　　
　　彼时，双方均十分重视此次合作，时任万科董事长王石、总经理郁亮，时任农行行长杨明生、副行长杨琨均出席签字仪式，双方对未来战略合作前景作出了详细规划。而在此前，连续三年万科已获得农行总行的授信额度累计达49.5亿。
　　
　　2006年，农行与万科在深圳举行“总行-总部”信贷管理模式业务联动会议，确定由万科集团申请贷款，农行总行作为一级法人直接营销并受理审批超过主办分行权限外优质地产集团性客户的项目。农行深圳分行则负责落实对万科公司的营销和服务，并作为总行的贷款业务操作平台负责统一向万科公司总部发放贷款。
　　
　　但是2007年万科与建行签署《战略合作协议》后，农行便淡出万科的视线。
　　
　　“由于需求比较大，万科合作的银行主要是四大行，股份制银行和地方银行很少，除非是个别比较小的项目。”上海某知情人士向理财周报记者表示。
　　
　　引人注意的是，万科也吃过小银行的闭门羹。
　　
　　2008年，当万科向民生银行[5.85-0.34%股吧研报]提出30亿的融资需求时，民生地产金融部衡量再三，最终拒绝了万科的贷款要求。
　　
　　据知情人士透露，万科当时提出的开发贷款条件比较苛刻，贷款额度30亿元，利率维持基准利率，甚至要求下浮，同时是信用贷款，没有质押，并且银行不能对其具体项目进行跟踪和监控。
　　
　　民生银行内部人士则表示，当时地产金融部的意见是，给房地产商的每笔贷款都基于项目发放，并要有质押，房地产项目更要全程监控，开发贷款需封闭使用，防止挪用。
　　
　　“我们也不会一味迁就大客户。”时任民生银行地产金融事业部总经理杨毓表示，“我们研究大客户的商业模式，了解后，从信贷、现金管理、业务咨询、结算平台等多方面展开全面合作，是资金链紧张，项目风险大，我们也不选择。”
　　
　　事后，万科集团执行副总裁肖莉回应时表示，万科对民生银行贷款一事并不知情。
　　
　　“拼爹”拼出150亿
　　
　　2011年，房地产行业遇上了新一轮宏观调控，地产商准备过冬。“除充足的现金外，公司尚有巨量的银行授信额度，但授信额度的具体申请、使用受银行本身贷款额度、项目工程进度等多方面的限制。”万科董秘谭华杰在2011年中期业绩说明会上说。
　　
　　而当传统的银行渠道融资受到限制时，万科便开始捉襟见肘，不论是融资额度还是融资方式。万科选择了“拼爹”。
　　
　　2011年万科第一次临时股东大会通过议案，取得大股东华润集团及其关联公司不超过44.2亿的融资额度。在接下来的1年中，万科分三次分别从华润集团子公司华润信托借款40亿。
　　
　　2011年12月，因上海五街坊项目开发建设，万科向华润深国投信借款10亿，期限2年，固定年利率11.2%；2012年2月，为满足东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要，万科再向华润深国投信托借款10亿，期限2年，固定年利率10.6%。同时借款20亿，用于温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发，期限2年，固定年利率10.5%。
　　
　　3个月内，万科把上述融资额度用罄，共华润信托借款40亿。在房地产融资严控的背景下，引起哗然一片，甚至引出万科资金链断裂的质疑。
　　
　　理财周报致电华润信托，对方因涉及到监管严控的房地产信托贷款而不愿回应。
　　
　　因涉及到东莞相关项目，东莞万科新闻发言人高骏不得不出面回应，“每年都有信托借款，是正常的融资现象。万科的资金链不存在任何问题，目前东莞万科各个项目的运作都良好。”
　　
　　好戏还在后头。
　　
　　2012年5月，万科2011年度股东大会再次授权董事会与大股东华润集团展开合作，金额不超过105.9亿，即不超过万科2011年度经审计净资产的20%。双方合作范围包括同珠海华润银行签订贷款合同，利用华润深国投信托资金和汉威资本旗下基金的资金，以及与华润深国投信托、汉威资本共同投资。
　　
　　万科向理财周报记者表示，“万科与华润之外的合作伙伴也在正常开展资金合作。”
　　
　　万科融资秘密武器
　　
　　早年间，万科的融资渠道非常丰富，银行、信托、可转债以及海外融资无所不用。万科认为，房地产业的风险在于融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。而现在，万科却违背了当年的判断，陷入了银行融资的死胡同中。万科的融资逻辑是节约融资成本。
　　
　　“万科和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。”某信托业资深人士表示。
　　
　　用益信托数据显示，2011年万科房地产信托融资规模仅次于万达，共通过8款信托产品融资48.93亿，这不包括华润信托的信托贷款；其中4款由渤海信托发行，总规模达36.04亿。
　　
　　“现在资本市场直接融资暂停，银行、信托等渠道的限制也越来越严格，我们还在不断研究和探索。”郁亮在2011年中期业绩发布会上表示，“万科愿意尝试包括海外融资在内所有渠道，目前还没有具体的计划。”
　　
　　郁亮的计划在一年之后付诸实践。2012年5月4日万科公告称，将收购在香港上市的南联地产控股[11.96-6.56%]有限公司约74%的股份。
　　
　　申银万国[1.96-3.45%]研报指出：万科收购南联，不排除是为了通过做大做强这一海外子公司，使其成为重要的融资平台，以应对国内较高的融资成本。
　　
　　对于再次丰富信托及海外融资，郁亮解释称，万科之所以做信托、海外融资,是为了不断尝试新的品种,这些融资方式只起拾遗补缺的作用。
　　
　　郁亮的言外之意是，万科的主要融资渠道还是银行。尽管如此，还是改变不了“今夕不如往日”的现状：万科对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的144.27亿，占净资产的比重为从7.26%提升至27.24%。
　　
　　郁亮对此解释，在以前银根宽松的时候，凭万科两个字就可以融资。现在银行监管严了，对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。
　　
　　同时，值得注意的是，万科两年前总额超过100亿的信托融资，将会在今明两年相继到期，仅2012年5月9日到期的“中信-长春万科蓝山项目股权信托”就有12亿。
　　
　　中诚信证券评估公司在《万科企业债券2011年跟踪评级报告》中称，公司长期借款到期主要集中在2012-2013年，金额为198.5亿，占长期借款的80%，同时59亿公司债券也将于2013年到期，未来两年公司将面临一定的集中偿付压力。