公寓还是住宅?投资前先了解这7大区别
2016-07-25 10:28:26 来源: 评论:0 点击:
近年来,公寓因得到政策上的支持“不限购、不限贷”及产品丰富总价低等优势,受到很多投资者的青睐。同时,一些想买房自住的人也想先通过公寓进行过渡,未来再购买普通住宅。
但公寓和普通住宅是有区别的,如何选择才更有优势?国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的金融产品总监Frank为大家总结了7点,为投资者和自住购房者提供一些参考。
先上表格,再逐一分析:
1、贷款区别
住宅:限贷,能使用公积金
公寓:不限贷,但不能使用公积金
住宅方面,一般情况下,购买第一套住宅首付是3成,但如果使用公积金贷款并购买90平方米以下的唯一家庭住房,首付最低还只有两成。不过假如是二套房,则要求首付6成,利率为基准利率的1.1倍,三套房则停贷。
而公寓方面,无论买了几套,贷款了几次,只要正常还款,就不影响以后继续贷款买公寓。不过,公寓贷款是不能使用公积金的,且首付是50%,利率为基准利率的1.1倍。
2、购房数量
住宅:限购
公寓:不限购
普通住宅有限购令的,只是全国各地区的限购措施有所不同。不过,普通家庭要买上第三套房几乎不太可能。
而公寓方面则无限购措施,对“无名额、三套房买家”来说,如果想继续投资房地产,那公寓是可以重点考虑的,毕竟现在商铺投资没那么景气了。
3、购房成本
住宅:2-3居室为多,总花费高
公寓:普遍面积小,总花费低
就单价方面,住宅和公寓的单价都受到地段、市场走势等影响,同一个区域的住宅和公寓,单价也基本差不多。
不过,公寓一般以小户型居多,购房总花费较少,能吸引更多人投资。而住宅一般以2-3居室为多,总费用比公寓来得高,更适合自己居住。
4、使用年限
住宅:70年
公寓:40年或50年
根据相关规定,由于住宅和公寓的性质不同,所以在使用年限方面也有所不同。
商用公寓的土地使用年限为40-50年,而住宅的土地使用年限则为70年。另外,目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的,因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。
5、落户与入学
住宅:符合条件可落户,可就近入学
公寓:部分可落户,不可就近入学
住宅因为基本都是在住宅用地上建起,所以只要符合当地的条件,入户不是问题。同时,还能享受就近入学的政策。
不过,公寓则有所不同。公寓如果是在商业用地上建起的,那它属于商业性质,不能落户。但如果是在住宅用地上建起的,并满足一定条件,比如60平以上,根据不同地区的不同要求,有些地方也是可以落户的。另外,公寓也不带学位,就算有名校相傍,业主的子女也无法享受名校学位。
6、隐性成本
住宅:物业费、水电费等一般较低
公寓:物业费、水电费等多为商业性质,较高
很多人在投资公寓时会忽略其包含的一些隐形成本。就以物业费、水电费等为例,由于公寓的这些费用很多都是商业性质的,所以比普通住宅的高出不少。
而住宅的这些费用则是按民用计算的,所以较低。粗略计算的话,民用水电费比商用水电费大概少一倍。
7、配套设施
住宅:多为毛坯房
公寓:精装修,配套设施完备
由于住宅可以允许生活配套设施有一定程度的滞后,交房多为毛坯房。
而公寓交房多为精装修,讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备性及服务的周到性。另外,公寓多数处于繁华地段,生活和出行都很方便。
根据以上7大区别,投资者可以依据个人的经济状况及需求进行选择。值得一提的是,如果投资者手上有一定金额,但还不足够用来投资住宅或公寓,也可选择间接投资法。
目前市场上有一些关于房产投资的项目,比如在白领公寓方面有瑞·公寓项目投资计划等,不仅投资门槛低,且预期年化收益率能达9.5%-10.5%,也是不错的选择。
最后,嘉丰瑞德的金融产品总监Frank还得提醒各位投资者,如果投资公寓,要选择好的物管和开发商,并看区域规划前景。同时,不能不清楚房租渠道就贸然投资,以免造成损失。