公寓投资到底值不值？三个问题给出答案
2016-07-20 11:38:15   来源：   评论：0 点击：

如今的房价高得让很多人只能站在远处观望，而无从下手，尤其是一、二线城市的房子，更是如此。不过，房地产的吸引力并未因此消失，不少投资者开始寻求别的途径投资房产，如公寓投资等。

但公寓投资到底值不值？收益有该如何算？为此，国内知名财富管理机构嘉丰瑞德金融产品总监Frank对公寓投资的相关问题给出了解释。

一、公寓投资存在哪些优势和缺点？

在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看看公寓投资有哪几种类型：

从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：

优势：

1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；

2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。

3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。

缺点：

1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少；

2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。

二、公寓投资的收益怎么算？

任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。

而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。

除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：

1、投资回收年数

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12

投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。

2、15年收益与房产买入价关系

物业的年收益*15年与房产购买价关系

这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：

如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；

如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；

如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。

除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞の公寓项目投资计划等。由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在9.5%-10.5%之间。

三、如何让公寓投资更值？

一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。

嘉丰瑞德金融产品总监Frank表示，如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：

1、首先旺地。

选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高；

2、选择好的物管和开发商。

由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。

3、看区域规划前景。

有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。

除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，因为此类公寓也不一定确保按时收租，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。