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楼市去库存,民间投资该何去何从?
2016-02-19 10:56:51   来源:   评论:0 点击:

去年11月10日,在中央财经领导小组会议上,组长中共中央总书记习近平在谈及房地产市场的时,提出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展的指导方针,并把“缓解房地产库存”列为了今年经济社会发展的五大任务之一,足可见房地产库存问题的紧迫性和重要性。

库存有多严重,据国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的市场总监William的了解,国家统计局1月20日发布的数据显示,2015年,国内商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。而据北京师范大学金融研究中心的调研报告则更是指出,如果考察商品房的在建面积,以及保障房和单位的自建房等,总库存可能超过80亿平方米。其中商品房的在建和待售面积就超过50亿平方米。对于“仅”7亿平方米的统计数据,很多市场人士也在质疑,认为有严重低估的嫌疑,7亿仅是待售面积,而存货,数量会不止这些。另据国家信息中心宏观课题组的最新报告,指出如果按过去3年的平均销售速度“消化”库存,预计需要4.4年时间。

然而,在如今的情况下,除了少数一线城市和重点二线城市,其余的二线、三线、四线城市,楼市已经开始出现萎靡情形。比如昆明,2015年年底已经有34家企业开始欠缴土地出让价款。而2015年的昆明房价,则整体呈现了继续回落和下降的趋势。另据最新的网络热传的一份调查报告指出,国内风险最高的房地产投资城市,包括舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州等,这些都是三四线城市,不少省会城市也位列其中,包括有贵阳、呼和浩特等。

对此,嘉丰瑞德的William认为,对于国内的楼市,恐怕最近几年都不是一个好投资的“项目”。一方面,一线城市北上广深,市场情况不错,去年房价还有较大的涨幅,这也是国内的楼市的两极分化之处,但这些城市有限购政策,对于投资、投机性购房,限制较多,交易成本也较高。而另一方面,部分二线、三线、四线城市,楼市则库存量太大,去库存压力很大。尽管可投资,但是在几年的去库存过程中,房价的上涨预计将比较困难,整体楼市必然走下坡路。另外,不能忽略的是,中国的住房刚需、人口增长拐点今后将面临越来越不利的局面,越往后就越危险。今后,一个人同时拥有祖辈、父辈、自己的,一共几套房产的现象,将很会常见。故投资楼市,肯定已经不再有过去的那种赚钱效应了。或许,买在非一线其他城市的房子,房价不大幅下跌就已经很不错了。

对于个人的投资而言,建议投资者要放下过去投资房产不会亏,还会“大赚”的投机心态,不如踏踏实实的做一些有稳定收益的投资,像即使是涉及股市的投资产品,如众星拱月mom证券投资计划这些,也有7%的保障收益外加浮动收益。对于资产配置来说,业绩不比楼市差,何况是对比今后要面临去库存的楼市。据说,各地去库存已经成为一个地方的“政治任务”,而在去库存的时候,好比大卖场,总体价格是不会再有上扬的。

当然,有条件的话,投资者也可以放眼光到更广阔的国际市场去投资,像如今的海外地产,有非常不错的投资收益,仅靠出租一项,年收益7%-10%很常见。总之,民间投资经历了十几年甚至二十几年红火的国内地产投资时代,而新的时期,地产投资的基本面已经发生拐点性的“逆转”,故资产的配置理念,恐怕也需要一个更新了。

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