楼市去库存，民间投资该何去何从？
2016-02-19 10:56:51   来源：   评论：0 点击：

去年11月10日，在中央财经领导小组会议上，组长中共中央总书记习近平在谈及房地产市场的时，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展的指导方针，并把“缓解房地产库存”列为了今年经济社会发展的五大任务之一，足可见房地产库存问题的紧迫性和重要性。

库存有多严重，据国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的市场总监William的了解，国家统计局1月20日发布的数据显示，2015年，国内商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。而据北京师范大学金融研究中心的调研报告则更是指出，如果考察商品房的在建面积，以及保障房和单位的自建房等，总库存可能超过80亿平方米。其中商品房的在建和待售面积就超过50亿平方米。对于“仅”7亿平方米的统计数据，很多市场人士也在质疑，认为有严重低估的嫌疑，7亿仅是待售面积，而存货，数量会不止这些。另据国家信息中心宏观课题组的最新报告，指出如果按过去3年的平均销售速度“消化”库存，预计需要4.4年时间。

然而，在如今的情况下，除了少数一线城市和重点二线城市，其余的二线、三线、四线城市，楼市已经开始出现萎靡情形。比如昆明，2015年年底已经有34家企业开始欠缴土地出让价款。而2015年的昆明房价，则整体呈现了继续回落和下降的趋势。另据最新的网络热传的一份调查报告指出，国内风险最高的房地产投资城市，包括舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州等，这些都是三四线城市，不少省会城市也位列其中，包括有贵阳、呼和浩特等。

对此，嘉丰瑞德的William认为，对于国内的楼市，恐怕最近几年都不是一个好投资的“项目”。一方面，一线城市北上广深，市场情况不错，去年房价还有较大的涨幅，这也是国内的楼市的两极分化之处，但这些城市有限购政策，对于投资、投机性购房，限制较多，交易成本也较高。而另一方面，部分二线、三线、四线城市，楼市则库存量太大，去库存压力很大。尽管可投资，但是在几年的去库存过程中，房价的上涨预计将比较困难，整体楼市必然走下坡路。另外，不能忽略的是，中国的住房刚需、人口增长拐点今后将面临越来越不利的局面，越往后就越危险。今后，一个人同时拥有祖辈、父辈、自己的，一共几套房产的现象，将很会常见。故投资楼市，肯定已经不再有过去的那种赚钱效应了。或许，买在非一线其他城市的房子，房价不大幅下跌就已经很不错了。

对于个人的投资而言，建议投资者要放下过去投资房产不会亏，还会“大赚”的投机心态，不如踏踏实实的做一些有稳定收益的投资，像即使是涉及股市的投资产品，如众星拱月mom证券投资计划这些，也有7%的保障收益外加浮动收益。对于资产配置来说，业绩不比楼市差，何况是对比今后要面临去库存的楼市。据说，各地去库存已经成为一个地方的“政治任务”，而在去库存的时候，好比大卖场，总体价格是不会再有上扬的。

当然，有条件的话，投资者也可以放眼光到更广阔的国际市场去投资，像如今的海外地产，有非常不错的投资收益，仅靠出租一项，年收益7%-10%很常见。总之，民间投资经历了十几年甚至二十几年红火的国内地产投资时代，而新的时期，地产投资的基本面已经发生拐点性的“逆转”，故资产的配置理念，恐怕也需要一个更新了。