可转债及业绩双陷危机 华瑞信托困境重重
2012-09-14 10:02:17   来源：腾讯   评论：0 点击：

　　华瑞信托相关负责人向《第一财经（微博)日报》记者表示，出售上海中区广场一事已经暂缓，而北京物流园仍在寻找报价合适的买家
　　
　　王肖邦
　　
　　在中国从事商业地产投资的新加坡上市公司——华瑞中国地产信托（下称“华瑞信托”）意欲出售中国部分房地产资产的背后，已不仅仅是可能撤出中国这么简单，与其有着复杂关系的爱尔兰最大房地产投资公司财富控股（TreasuryHoldings）今年以来爆发债务危机，可能遭到清盘的现实，将华瑞信托逼入困境。
　　
　　华瑞信托于2005年进入中国房地产市场，并在2010年实现新加坡主板上市，开发、运营的项目分布在上海、北京、青岛等地，拥有共计约80万平方米写字楼及零售物业。但是，国内楼市的普遍低迷已对华瑞信托上半年的业绩产生直接影响。
　　
　　可转债赎回危机
　　
　　华瑞信托与爱尔兰财富控股之间关系错综复杂。华瑞信托的信托管理人（TrusteeManager）为TreasuryHoldingsRealEstatePte.Ltd(下称“THRE”)，而THRE正是财富控股的全资附属公司，THRE本身并不在华瑞信托拥有权益，只负责管理信托并收取相应的管理费。不过，作为财富控股股东及实际控制人之一的RichardBarrett在华瑞信托持有共计17.81%的权益。
　　
　　财富控股目前正深陷债务危机，处境艰难，根据《爱尔兰时报》的报道，由于对爱尔兰国家资产管理局以及比利时联合银行分别签下高达17亿欧元和7500万欧元的债务，财富控股面临可能被清算的命运。
　　
　　华瑞信托也因此事受到牵连。2011年2月，华瑞信托曾发行5970万新加坡元、2014年9月到期可转换债券，募集的资金被用于收购上海淮海商城。该可转换债券附有一项条款：如果信托管理人THRE的实际控制人发生变化，则债券持有人有权要求信托管理人立即赎回债券。
　　
　　这意味着，倘若财富控股最终遭到清算，法院指定的清算人将取代RichardBarrett成为财富控股以及THRE新的实际控制人，从而触发可转换债券立即赎回的条款。而赎回涉及的金额达到7000万新加坡元，以华瑞信托目前的资金状况，难以支付这笔款项。截至今年上半年，华瑞信托不受限制的现金及现金等价物仅3313万新加坡元。
　　
　　为了避免被迫赎回债券，RichardBarrett在8月对THRE做出收购举动，同时收购的还有一家名为TreasuryHoldings(Shanghai)PropertyManagementCo.,Ltd的公司（下称“财富上海”），该公司负责开发、运营华瑞信托在中国的所有商业项目。通过收购，即便财富控股遭到清算，THRE的实际控制人仍为RichardBarrett，从而免于触发被迫赎回债券的条款。
　　
　　然而，危机并未就此完全解除，RichardBarrett完成收购后，却遭到华瑞信托前独立董事的公开质疑。RichardBarrett为收购上述两家公司支付的对价为223.6万欧元，但根据爱尔兰媒体的报道，前独立董事认为这一收购价格远低于高盛在今年初对两家公司做出的估值。
　　
　　不过，华瑞信托随后发出公告回应，收购价格比两家会计机构做出的估值要高，并不存在“贱卖”情况。据华瑞信托相关负责人介绍，公司已就此相关事项向新加坡交易所作出说明，并会在近期向中小股东作出进一步解释。
　　
　　项目出售风波
　　
　　事实上，华瑞信托今年遇到的麻烦不断。
　　
　　在中国国内，华瑞信托近期也被卷入“外资撤出中国”风波。今年上半年，华瑞信托曾试图出售上海中区广场以及北京物流园两个项目。不过华瑞信托相关负责人向《第一财经日报》记者表示，出售上海中区广场一事已经暂缓，而北京物流园仍在寻找报价合适的买家。资料显示，上海中区广场的建筑面积为4.7万平方米，项目账面净资产为2.85亿元，而北京物流园建筑面积为7.5万平方米，账面净资产为-1.96亿元。
　　
　　虽然华瑞信托解释公司为基金份额持有人创造回报的方式有两个：一是通过持有建成后的项目资产获得租金收益，另一种则是战略性的资产处置，因此出售项目属于正常经营策略。但事实上，相比2011年在中国一举收购3个新项目，今年以来，华瑞信托已经明显放慢中国的扩张步伐，尚未再完成任何一笔收购。
　　
　　华瑞信托相关负责人解释，这是因为公司今年将把更多精力用于在建项目的开发。华瑞信托在中国的最主要项目为虹桥城，其中写字楼占地26万平方米，零售及消闲公园占地38万平方米，目前在建的虹桥城扩建部分建筑面积约8.8万平方米。
　　
　　然而，可转债危机以及围绕出售中国项目的争议以外，华瑞信托面临的更大困境也许还在于上半年业绩下滑，公司净利润由去年同期的1.45亿降至2478万新加坡元，下降的原因是上半年投资物业公允值增幅有限。
　　
　　“这也许是中国商业地产普遍面临的问题，租金回报率偏低，商业地产仍然十分依赖资产本身的增值。”华瑞信托相关负责人说，“这一情况短时间内仍然无法改变。”