鄂武商A：拟投资16.5亿兴建青山商业城
2012-08-13 10:25:49   来源：网易   评论：0 点击：

　　公司拟投资16.5亿元修建青山现代商业城：
　　
　　公司拟投资16.5亿元在武汉青山区购买青山区建设二路的45街、46街其中约70亩地块，以自建方式兴建一座地上六层、地下两层，总面积为25万平米，集购物、餐饮、娱乐为一体的现代商业城，建设期两年，单位面积投资额6600元/平米。公司拟向银行申请五年期以上贷款7.9亿元，其余资金通过集团内部调剂解决。
　　
　　青山区交通枢纽地位渐现，未来消费市场空间巨大：
　　
　　青山区常住人口55万，二级商圈辐射人口108万，区内正在以“四纵五横”为骨架的交通网络，成为武汉市东南部交通枢纽中心。目前区内在规划中的商业房产项目有11个都是高档写字楼和住宅楼，而目前区内仅有两家不足2万平米的商场，远远无法满足市民日常的消费需求，未来消费潜力巨大。2001年在区内兴建的武商建二商场经过十余年发展，已经牢牢确立了“青山第一”的市场地位。借助公司已树立的品牌和资源，预计拟建的大型购物中心建成后将快速占领当地市场，成为武商集团新的效益增长点。
　　
　　“大店战略”利好长期，但短期业绩将承压：
　　
　　该项目建设投资估算为15.86亿元，其中土建投资6.72亿元，工程建设其他费用5.86亿元，装修及设备投资2.65亿元，不可预见费用及零星费用6085万元，建设期两年，投资回收期10.53年（含建设期），内部收益率10.34%，高于8%的基准折现率。我们认为积极外拓购物中心，符合公司长期发展的战略需求，依托公司丰富的资源和自身多年运营购物广场的经验，利于公司继续做大做强主业。但短期来看，之前公告的仙桃商业城和黄石购物中心均预计在2012年开工，两项目投资合计约15.07亿元。而本次公告的青山商业城我们预计将在2013年开工，又将发生投资16.5亿。我们认为，未来两年合计31.57亿元的巨额资本开支将造成一定现金流压力和财务费用压力，2013-2015年开业后培育期的亏损也将对公司业绩造成一定影响。长期看，我们认同鄂武商目前“高举高打开大店”的策略，认为这是公司谋求外延式扩张发展必经的阵痛期，只要风险可控，长期将提供给公司理想的投资回报。
　　
　　投资建议及评级
　　
　　不考虑2014年武广回收股权可能带来的EPS约0.30元提升，我们维持2012-2014年EPS分别为0.75/0.88/1.04元的判断，以2011年为基期未来三年CAGR16.8%，认为公司合理价值15.00元，对应2012年市盈率20X。随着湖北地区中西部经济崛起和消费升级，目前公司逐渐下沉二三线城市布局也将有所受益。公司隶属于区域百货中第一梯队的华中翘楚，但考虑到近期公司已公告投资项目有襄樊现代商业城(50亩地，项目规划待定，6个亿开支)、黄石（18万平米，总投入10个亿，预计2014年开业），仙桃（10万平米，总投入5个亿，预计2013年底开业），青山（25万平米，总投资16.5亿，开业时间待定）以及2011年底开业的十堰人商一期可能在2012/2013年进行整体改建二期工程（即广电大楼拆迁工程，二期预计资本开支3个亿），短期资本开支较大，我们认为对公司现金流以及短期业绩有一定压力，6个月目标价15.00元，维持增持评级。