鲁商置业：低估明确 优质资源2012年步入结算期
2012-08-13 10:23:01   来源：网易   评论：0 点击：

　　投资要点
　　
　　预计上半年实现合同销售金额24亿元左右，同比下滑11%。销售下滑原因：1）受行业调控和项目定位等多方面原因，1-4月公司销售情况较为惨淡；2）5-6月随着市场回暖公司项目销售有所好转，但整体上应对回暖准备不足，新推盘较少，以存货和加推形式体现。
　　
　　预计12年可售量为130亿左右，新推盘节奏上下半年呈现3:7分布。
　　
　　可售结构为100亿新推盘和30亿存货，上下半年推盘分别为3：7。.预计12年实现65亿销售金额，同比增速在3.5%左右。65亿销售对应的50%整体去化率，同比11年60%有所下调：1）推盘集中在3季度后，销售周期短；2）松江新城等超大盘项目去化压力相对较高。
　　
　　高盈利项目青岛鲁商首府进入结算季，12年盈利确定性高。项目一期将在今年4季度结算，盈利能力强，估算毛利率约50%，对应11年末22亿的预售款余额，是12年盈利增长主要来源。
　　
　　现有权益未结储备680万方，上半年未出手拿地。现有储备有33.6%位于青岛和济南，大多为通过城市综合体模式获取的核心地段高盈利项目，拿地方面高杠杆和超大盘项目的低周转制约了公司拿地步伐。
　　
　　1季末现金13.9亿，资产负债率92%，真实资产负债率66%，净负债率121%，杠杆比率有所下降。高财务杠杆是借壳公司在上市后无融资渠道拓展的必然结果，而在大股东的支持下公司财务非常安全。
　　
　　投资建议及评级
　　
　　
　　维持12-13年EPS0.46、0.60元预判；NAV10.20元，折价幅度大；1季末预售款已锁定全年业绩。公司优质的项目储备资源奠定强盈利的基础，成熟综合体开发模式也会在未来业绩中得到逐步体现，12年将迎来青岛鲁商首府的首期结算，低迷已久的业绩可逐步开始释放。给予增持评级，目前价格具有强吸引力，目标价6.0元。