远洋地产受压二三线城市刚需项目 毛利率被压低
2012-11-17 16:02:36 来源：新浪财经 评论：0 点击：
进入第四季度，大部分房企松了一口气，不仅多家房企10月销售业绩创出新高，保利、融创中国、世茂、招商、中海、中骏置业、远洋等多家房企已提前完成了全年销售额。远洋地产称，1~10月份共完成271亿元的协议销售额，提前完成全年销售目标。与大型房企上千亿元的销售目标相比，远洋270亿元的目标显得相对保守。
“270亿元的年度目标是年初的时候结合企业发展情况及年度推盘计划定下的，今年重点是抓已有项目的周转，销售为先。”远洋地产总裁李明向《中国经营报》记者坦言。实行灵活的价格策略，一旦出现窗口期，便可以以最快的速度占领市场。
但灵活价格策略背后却是远洋净利润的下滑。远洋地产中报显示，2012年上半年远洋地产毛利为20.58亿元，较去年同比下降12%。花旗集团测算，远洋地产在2012年上半年净利润率为10.6%，为内地在港上市房企之末。“预计全年净利润率可能维持在9.4%，较去年同期12.9%下降3.5个百分点”。
利润受压
“远洋地产本身的盈利能力与以前相比并没有变化，毛利率一直维持在30%。但盈利能力与龙头房企的确有差距，最主要的原因是战略不同。”李明告诉记者。李明所说的战略变化，便是远洋商业项目的合作开发。
7月24日，太古地产、远洋地产宣布，双方在成都合作打造的大型综合发展项目，成都大慈寺文化商业综合体中的国际甲级办公楼部分正式命名为“PINNACLEONE(睿东中心)”，预计2014年落成。
此前，远洋地产和太古还合作开发了北京颐堤港项目，占地面积59000平方米，总建筑面积281063平方米的颐堤港，定位于时尚与活力的购物消费理念，涵盖写字楼、五星级酒店、购物中心、商业精品超市、国家影院以及国际美食广场等，颐堤港成为远洋进军商业地产的重要标志。
“商业项目前期大量资金投入一定会制约企业现金流，对于做住宅项目的远洋来说，快速回转资金的局面将难以实现，而现金流压力反映在财务报表上，必然会影响利润率。”阳光新业副总裁吴尧分析。
对于这种资金制约，李明也毫不避讳：“每年我要背着那么多持有物业和在建商业项目开发，商业物业的前期只投入没有回收，这对于现金流、毛利率的影响是非常大的。”
现实恰如李明所言，今年8月远洋方面曾估计，在商业项目没有盈利的前提下，公司毛利率为25%，净利润率则会低于10%。时至今日，上半年的中报显示，远洋地产的净利润率下降到10.6%，为大型房企中最低。去年同期的净利润率为14%，2011年全年净利润率为12.9%。
记者了解到，判断上市房地产公司是否盈利主要看三个数据：一是毛利；二是净利；三是投资物业增值即估值。目前房地产行业的毛利整体呈普遍下行趋势，远洋虽然正严格节约成本，市场预期似乎并不乐观。相关数据披露，目前市场预估其2012年至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。花旗亦指出，由于远洋的投资物业进入收成期，标志性项目逐步完成。根据公司已公布的合约销售毛利润率预测，2013年财报的入账毛利率会比较低，预计2014年将恢复。
“从今年开始，远洋每年将竣工20万平方米的商业物业，可以说毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。商业物业可以有正现金流，也会为远洋净利润增加提供新的利润增长点。”李明表示。
谨慎拿地
除了商业项目对现金流制约外，远洋二三线城市出现大幅增长也在一定程度上影响了其利润水平。
“从整个行业来讲，房地产毛利率水平普遍都在下降，原因主要是毛利率高的一线城市份额对于房地产企业来说都在下降，二三线城市产品份额在上升。但是相比一线城市，二三线城市毛利率比较低，所以虽然销售业绩不错，但是利润却不高。”全国工商联房地产学会理事陈宝存认为。
而这种情况同样发生在远洋。今年以来，远洋重点发展了环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品，“目前从销售情况看，其贡献较2011年有很大上升，这也是远洋提前完成全年任务的主要原因。”李明告诉记者。
据悉，1~10月份，远洋项目销售均价约人民币12300元/平方米，产品分布也从北上广等一线城市，开始涉足二三线城市，目前项目已在全国18个城市布局，“目前，远洋全国性的布局已经完成，未来远洋将坚持沿海和沿江城市发展为主，原则上没有迫切需要进入新城市，深耕已进入区域是总体方向。”
这也意味着，未来远洋全国扩张已经达到一定范围，接下来就是要做好二三线城市项目，适时的调整拿地节凑，深耕二三线市场土地开发需求。在这种战略影响下，远洋在拿地上，也将保持适度的土地储备，规模控制在可以保证未来3~5年的发展，有效控制总资产增长速度，实现周转率的快速提升。
目前，远洋的土地总储备量为2300万平方米左右，“储备量足以满足未来3~5年发展的需求。”业界普遍猜测，远洋此次低调的拿地策略是受地王项目影响。
2009年开始，远洋地产产品线开始向高端转型，拿地策略上也倾向于好地段、低密但总价又高的地块，因此在2009至2010年，远洋地产拿下多个地王。但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场，使这些地王生不逢时。
未来“继续优化地域布局，审慎补充土储，同时加快商业项目的建设，扩大建设、装饰装修等业务的运营规模将是远洋目标”。李明说。
“270亿元的年度目标是年初的时候结合企业发展情况及年度推盘计划定下的，今年重点是抓已有项目的周转，销售为先。”远洋地产总裁李明向《中国经营报》记者坦言。实行灵活的价格策略，一旦出现窗口期，便可以以最快的速度占领市场。
但灵活价格策略背后却是远洋净利润的下滑。远洋地产中报显示，2012年上半年远洋地产毛利为20.58亿元，较去年同比下降12%。花旗集团测算，远洋地产在2012年上半年净利润率为10.6%，为内地在港上市房企之末。“预计全年净利润率可能维持在9.4%，较去年同期12.9%下降3.5个百分点”。
利润受压
“远洋地产本身的盈利能力与以前相比并没有变化，毛利率一直维持在30%。但盈利能力与龙头房企的确有差距，最主要的原因是战略不同。”李明告诉记者。李明所说的战略变化，便是远洋商业项目的合作开发。
7月24日，太古地产、远洋地产宣布，双方在成都合作打造的大型综合发展项目，成都大慈寺文化商业综合体中的国际甲级办公楼部分正式命名为“PINNACLEONE(睿东中心)”，预计2014年落成。
此前，远洋地产和太古还合作开发了北京颐堤港项目，占地面积59000平方米，总建筑面积281063平方米的颐堤港，定位于时尚与活力的购物消费理念，涵盖写字楼、五星级酒店、购物中心、商业精品超市、国家影院以及国际美食广场等，颐堤港成为远洋进军商业地产的重要标志。
“商业项目前期大量资金投入一定会制约企业现金流，对于做住宅项目的远洋来说，快速回转资金的局面将难以实现，而现金流压力反映在财务报表上，必然会影响利润率。”阳光新业副总裁吴尧分析。
对于这种资金制约，李明也毫不避讳：“每年我要背着那么多持有物业和在建商业项目开发，商业物业的前期只投入没有回收，这对于现金流、毛利率的影响是非常大的。”
现实恰如李明所言，今年8月远洋方面曾估计，在商业项目没有盈利的前提下，公司毛利率为25%，净利润率则会低于10%。时至今日，上半年的中报显示，远洋地产的净利润率下降到10.6%，为大型房企中最低。去年同期的净利润率为14%，2011年全年净利润率为12.9%。
记者了解到，判断上市房地产公司是否盈利主要看三个数据：一是毛利；二是净利；三是投资物业增值即估值。目前房地产行业的毛利整体呈普遍下行趋势，远洋虽然正严格节约成本，市场预期似乎并不乐观。相关数据披露，目前市场预估其2012年至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。花旗亦指出，由于远洋的投资物业进入收成期，标志性项目逐步完成。根据公司已公布的合约销售毛利润率预测，2013年财报的入账毛利率会比较低，预计2014年将恢复。
“从今年开始，远洋每年将竣工20万平方米的商业物业，可以说毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。商业物业可以有正现金流，也会为远洋净利润增加提供新的利润增长点。”李明表示。
谨慎拿地
除了商业项目对现金流制约外，远洋二三线城市出现大幅增长也在一定程度上影响了其利润水平。
“从整个行业来讲，房地产毛利率水平普遍都在下降，原因主要是毛利率高的一线城市份额对于房地产企业来说都在下降，二三线城市产品份额在上升。但是相比一线城市，二三线城市毛利率比较低，所以虽然销售业绩不错，但是利润却不高。”全国工商联房地产学会理事陈宝存认为。
而这种情况同样发生在远洋。今年以来，远洋重点发展了环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品，“目前从销售情况看，其贡献较2011年有很大上升，这也是远洋提前完成全年任务的主要原因。”李明告诉记者。
据悉，1~10月份，远洋项目销售均价约人民币12300元/平方米，产品分布也从北上广等一线城市，开始涉足二三线城市，目前项目已在全国18个城市布局，“目前，远洋全国性的布局已经完成，未来远洋将坚持沿海和沿江城市发展为主，原则上没有迫切需要进入新城市，深耕已进入区域是总体方向。”
这也意味着，未来远洋全国扩张已经达到一定范围，接下来就是要做好二三线城市项目，适时的调整拿地节凑，深耕二三线市场土地开发需求。在这种战略影响下，远洋在拿地上，也将保持适度的土地储备，规模控制在可以保证未来3~5年的发展，有效控制总资产增长速度，实现周转率的快速提升。
目前，远洋的土地总储备量为2300万平方米左右，“储备量足以满足未来3~5年发展的需求。”业界普遍猜测，远洋此次低调的拿地策略是受地王项目影响。
2009年开始，远洋地产产品线开始向高端转型，拿地策略上也倾向于好地段、低密但总价又高的地块，因此在2009至2010年，远洋地产拿下多个地王。但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场，使这些地王生不逢时。
未来“继续优化地域布局，审慎补充土储，同时加快商业项目的建设，扩大建设、装饰装修等业务的运营规模将是远洋目标”。李明说。
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