苏宁环球28平方公里一级土地开发项目涉嫌信披违规
2012-10-13 10:29:20   来源：江苏都市网   评论：0 点击：

　　近日，苏宁环球[5.880.34%股吧研报]股份有限公司(下称“苏宁环球”)收到吉林证监局的整改书，被要求在2012年10月15日之前，向吉林证监局提交整改报告，事件起因为2011年其在与广州市荔湾区政府(下称“荔湾区政府”)洽谈白鹅潭土地开发项目时，在信息披露方面存在违规行为。
　　
　　按照苏宁环球当年与荔湾区政府及国家开发银行广东省分行(下称“国开广东分行”)签署的合作协议，三方合作将对广州白鹅潭地区28平方公里(4.2万亩)土地进行一级开发，并称将在18个月内完成广州白鹅潭地区4.2万亩土地的征收并上市，项目涉及融资额近1000亿元。
　　
　　从苏宁环球签下白鹅潭项目到现在，已过去了一年，但是至今仍未有进展，且其与全权代表荔湾区政府的广州市西关国有资产投资有限公司(下称“西关国投”)成立合资公司后便再无资金投入。
　　
　　“鉴于公司正在按吉林证监局要求整改，不便接受采访。”苏宁环球董事会秘书刘登华对时代周报记者如是表示。
　　
　　这个涉及1000亿元资金的旧改项目又为何迟迟停滞不前?“在这么大的一线城市进行大规模的老城区一级开发，这在国内其实并不多见，要求高、难度大所以对开发者经验、资金等要求都会很高，影响因素也众多，任何一个环节有问题就会影响进度。”地产经济研究专家邓浩志对时代周报记者表示。
　　
　　信息披露违规
　　
　　白鹅潭经济圈位于广州市西部，一江两岸，三江汇聚，北起大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东起工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，规划总用地面积约35平方公里，其中荔湾区范围内约28平方公里，是广州市实施“中调”、“西联”战略的重要支点和节点。
　　
　　白鹅潭经济圈早就纳入发展规划，不过规划一直没有具体实施。2011年6月15日，广州市府常务会审议通过了《白鹅潭地区控制性详细规划》。去年8月22日，西关国投全权代表荔湾区政府发布《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》。2011年8月23日，苏宁环球突然在公司官网上披露8月19日荔湾区政府与苏宁环球以及国开广东分行举行“白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录”签署仪式，并明确透露出苏宁环球将投资荔湾区的信息。
　　
　　然而，直至9月2日，苏宁环球才公告称，公司于8月30日同荔湾区政府及国开行广东分行签署了《土地开发战略合作协议》，对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发。
　　
　　苏宁环球在近日公布的《关于违反信息披露规定的情况说明和整改预案》中称，官网事先发布消息是想“对公司领导的活动和事件在公司内部OA系统作简短报道，但由于信息部工作人员操作失误，该报道被发布到苏宁环球集团网站。公司的内部信息披露的审批流程存在缺陷。”
　　
　　不过一直以来，白鹅潭项目花落苏宁环球仍让业界觉得突兀，个中经过也被视为疑点重重，而其宣称18个月内完成广州白鹅潭地区4.2万亩土地的征收并上市的计划也不被外界所看好。
　　
　　合资后再无资金注入
　　
　　实际上，与苏宁环球一再声称自己取得白鹅潭28平方公里的一级开发权的说法迥异的是，苏宁环球并没有该地的开发权，并不参与如土地征收、拆迁、补偿等具体的土地开发工作，其只是为白鹅潭项目提供融资而已，同时，为土地储备项目贷款提供担保。但是其在和西关国投成立了合作公司后，便再无动静。
　　
　　“鉴于公司正在按吉林证监局要求整改，不便接受采访。”刘登华对时代周报记者如是表示，其于今年8月任苏宁环球董事会秘书，他称自己刚上任，对公司以前事务并不了解。
　　
　　“目前还在征地工作中，且都是分批进行的，所需资金并不大，都能自行解决。自合资公司资金到位后，苏宁环球还没有资金投入。”西关国投相关负责人孙伟对时代周报记者表示。
　　
　　而负责白鹅潭旧改的相关工作人员也曾透露，目前该项目的征地工作还没有完成，苏宁环球方面认为时机尚不成熟，就没有任何的融资行为。
　　
　　白鹅潭项目公司成立于2011年8月30日，苏宁环球、西关国投分别出资8800万元、1200万元。白鹅潭项目的开发模式是：“合作公司为白鹅潭地区土地开发提供资本金，丙方(指“国开广东分行”)为白鹅潭地区土地开发提供贷款，完成一级土地开发等工作。”
　　
　　在白鹅潭的土地协议中，苏宁环球如是说明：“甲方(指“荔湾区政府”)应积极协调相关部门，策略性支持合作公司或乙方关联公司在二级市场获取白鹅潭地区的土地项目。”
　　
　　“公司目前主营业务为房地产开发，通过此次签署《土地开发战略合作协议》，是公司实施‘布局全国’战略的重要举措。进军一级土地开发及整理业务，公司将获取合理的利润回报。若公司能在后续土地‘招拍挂’中成功获取该项目，将为公司提供新的土地储备，提升公司持续盈利能力。”
　　
　　很显然，通过一级土地开发，进而在二级土地市场上获取土地才是苏宁环球的目标。按照协议中的规划，18个月内完成广州白鹅潭地区4.2万亩土地的征收并上市，而苏宁环球在储备土地公开挂牌出让后，可以获得一定的收益补偿，也可通过荔湾区政府的“策略支持”获得土地储备。但是，结果却不尽如人意。截至目前，白鹅潭地区总共才征收了一个地块。
　　
　　还有一点值得一提的是，在今年9月份，苏宁环球增持公司股票超过10次，而上市公司自己增持公司股票的用意一直被认为是以此来提振市场信心，且苏宁环球密集增持股票时期正处于公司被吉林证监局责令整改期。
　　
　　一年仅征收一小块地
　　
　　“目前征收了一个地块，地块比较小，是工矿企业厂房、仓库，已经在上报广州市国土局了。”孙伟对时代周报记者表示。
　　
　　白鹅潭项目目前的征收方式是分片、分批进行，目前以广州市荔湾区白鹅潭管理委员会(下称“白鹅潭管委会”)总负责，白鹅潭领导办公室(和白鹅潭管委会在同一地点办公)具体负责，都是等地块成熟了再进行征收。
　　
　　而对于去年声称的18个月内完成土地征收的规划，他表示那指的是银行资金到位后的18个月，而目前土地不需要大的资金需求，白鹅潭项目公司成立后也没有资金投入。“三旧改造性质的土地，都是先征收后给钱，白鹅潭项目分片、分批来征收，没有大的资金需求，都能自行解决，所以也暂时没有融资要求。”孙伟对时代周报记者表示。同时，他也透露，白鹅潭的社会合作方也不会仅限于苏宁环球。
　　
　　白鹅潭的土地属性复杂，无疑给土地征收增添了很多压力。“凡涉及旧城改造的都十分复杂，尤其是拆迁等问题，在广州以往的拆迁个案当中，无一不经过漫长艰辛的过程。白鹅潭位处老城区，是旧改项目，三旧所有性质的问题都有，旧村居、旧厂房、旧城，各自适用不同的政策，面对不同的谈判者，所以很复杂。”邓浩志对时代周报记者表示，“这么大规模的开发，涉及的问题是方方面面的，包括资金、政府协调、拆线补偿等，任何一个环节有问题就会导致进度裹足不前。”