给王健林算算最新身价：5年后商业租金保守可达820亿
2017-07-26 10:46:29   来源：   评论：0 点击：

　　来源：一勺言

　　你让我怎么说你呀

　　前几日，一勺言写了一个被认为很隐晦的文章，日本朋友谈世纪大交易，很多人表示没有看懂。

　　这么说吧，那同样是一篇测试帖。假如你同意我的看法，我会相当佩服你的眼光；你要是不同意，嘿嘿，其实你可以再看一遍，你会同意的。

　　看了两遍还看不懂，那么，一勺言君确实是一个比较挑剔的人。

　　言归正题。今日，又被万达卖掉一个万达广场的新闻刷屏。

　　标题是‘朱孟依接盘，王健林卖掉万达广场’，而内容是，万达旗下的其中一个南昌西湖万达广场，易主给朱孟依旗下的珠江人寿。

　　写本文时，万达已经解释了，大意是，这是一个早就定好的资产交易，该万达广场是轻资产战略的一部分，它是第一批轻资产操作的万达广场。

　　这段时间，关于万达出售风波，各家都有评论，一勺言谈谈咱们自己的。

　　一，首先定性。万达对万达城与酒店的出售，是一个在错误的时间发生的正确的事。

　　王健林本来早有出售之心，这已不是秘密。它朝向轻资产运营的方向是正确的，本身也通过有法律效率的管理合约，锁定了自己与万达城、酒店的委托运营关系，但是，在文件风波、监管风波的语境下，骤然达成交易，被认为是一场兵临城下之约。

　　时间会让很多东西扭曲。但是，时间从不欺骗人。往后再看五年，也许我们今天对首富先生的‘交易惋惜’会完全改观。

　　二，关于价格。吃亏不吃亏，是这轮万达被检讨最多的一个点。但是，这都是围观群众视角。

　　对于交易三方而言，确保交易成交的那个价格，才是最有意义的价格，否则一切免谈。一个NBA式的三方交易，大家都要觉得价格对自己是公道的，那个价格就是一个公道的价格。

　　交易价格是时间、对价与机会成本的复杂函数，缺一个都不行。

　　三，关于轻资产。轻资产是老王讲出来的童话故事么？当然不是。

　　首先，在中国能做轻资产生意的公司并不多，它需要有核心能力。

　　其次，王健林过去几年的生意转型的本质是，要让自己与‘内需型中产消费升级’联系起来，从娱乐、体育到跨省旅游消费，生意不同，但本质相同。

　　最后，这个新生意，要求万达的两大IP（万达城与万达广场）足够多。而只有轻资产模型，可以满足首富先生的这个图景。

　　上述三点环环相扣。

　　四，交易过后，王健林手中握有六张轻资产王牌。

　　他们分别是：院线管理公司，万达文旅城管理公司，万达广场商管公司，万达酒店管理公司，体育公司，儿童娱乐连锁公司。

　　具体公司名字不一定严谨，但道理是一样的。

　　目前，院线公司已经上市，市值一度过千亿；其他业务均具有相当大的想象空间。文旅管理公司，我听到的消息是，今年已经有四个已开业项目，但到2018年后，开业的项目更多，那时全部开业的万达的文旅项目有望实现10亿元以上的净利润，而万达酒店管理公司，很可能已经是目前亚洲最大的高端星级酒店管理公司。

　　体育公司，已经在足球、篮球、铁人、转播、版权等方面四面开花，业务可期，标标准准的消费升级业务；而儿童连锁公司目前收入利润并不高，但是未来前景很好，是一个‘未来型’业务，两三年内，预计可以看到它明显的规模扩张。

　　五，单独谈谈万达广场商管公司。王健林目前手中最值钱的地产物业，应该当属200余个已经开业的万达广场，绝大部分是以前重资产模式操作的物业。

　　这200多个万达广场，具备三个突出的特点：

　　1，位置从早年开发的新区核心，变成了城市核心，物业升值很大；

　　2，很多万达广场已是净资产，没有任何负债，这得益于当年万达对每个万达广场实行的‘独立密封舱’资金管理，部分物业有负债，也多在2-3亿元之间，万达如果想全部一次性偿还后，王健林手中净握有200多个优质商业物业。

　　3，这200多个万达广场加上轻资产操作的万达广场，去年贡献了250亿元的租金收入。按照王健林公开表示的年度20%增速看，五年之后的2022年，所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。

　　众所周知，商业管理的租金毛利润率较高，多在70%以上，假如按照30%的保守净利润率来测算，五年后它的年度净利润300亿元不难想象。如果上市，按30倍PE计算，市值将接近万亿。

　　六，这里面还有一个有趣的问题。有人担心，轻资产后，业主不再是万达，随着万达广场越多，万达在租金收入里的分账会急剧减少。

　　万达去年开业了50家万达广场，其中21个是轻资产路径。万达与轻资产业主方的租金分账是3比7，这意味着，万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入，所以，轻资产项目数量多了，对租金下降的影响会随之被熨平。

　　而且，轻资产的项目，在租金分账后，万达的净利润计算方法会更占便宜。借用王健林去年的年会讲话，轻资产转型后，万达商业租金的含金量还将进一步提高。

　　他解释说，重资产一块钱租金万达拿到的净利润也就四毛钱左右，因为要扣除管理费，缴17.55%的税金，再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税，全部是净利润，所以今后万达商业租金含金量更高。

　　七，谈谈为什么会出现文章最初的那个‘乌龙新闻’。

　　轻资产路径的万达广场，从投资建造开始，就对未来资产转让的时间表有了大致的规划，通常是招商开业后，并且拿到了相关的证件，可以实现一系列工商变更等。

　　南昌项目即是如此，它今日被披露的法人变更，其实早早在一两年前就被确定下来，只不过发生到今天这个情势下，成为又一宗王健林‘资产大割肉’的最新例证。

　　真相呢？呵呵。反正，你们也只愿意看自己想看到的吧。

　　让我们一起等待下一个法人变更的万达广场吧，不远的前方，有很多个十万➕在等待着你我。

　　八，关于不少万达广场的注册资本金更改，从孙宏斌入局开始，就被翻炒。大家可以看看下图，里面的万达广场都是历史上重资产路径。

　　我的理解是这样的，注册资本金的变更，可能与项目的开发周期有关。万达广场的开发周期结束后，进入了经营管理期，不再是房地产开发，对资本金的需求相应也减少，所以，出于提升资金使用效率的角度，进行了注册资本金的减少。

　　当然，降低注册资本金，也很有可能是轻资产公司投资人的意愿的反映。我的理解是，在中国，注册资本金的意义在特定时刻被媒体扩大了，平日里有谁去关心这个无辜的指标呢？

　　具体如何，你们去问王健林。

　　九，最后谈谈情怀。

　　这一波主题为‘首富割肉’交易大新闻，之所以席卷全民，因为它满足了看客们的全部心理要素：重磅，财经，金融，娱乐，名人效应，仇富心理，高房价倒逼出的民粹，等等。

　　导火索是银行监管层发出了一个万达六大海外项目的融资排查报告。当然，这个排查结果还没有出来，结论未知，大家先集体高潮了，然后，对其中的事实视而不见。

　　事实上，这六个项目里，有四个院线类投资，是用万达2012年5月出海收购的美国AMC平台进行收购的，AMC是一个境外上市平台，它本身具有海外融资能力。

　　我就很关心它在并购中究竟用没有用‘中国钱’，结果，AMC自己发公告表态，‘自2012年被万达收购以来，在最近四次收购院线，以及对许多其他影院的收购中，万达从未成为融资来源。在AMC最近三次收购中，获得的债务融资都是总部在美国之银行的联贷；第四宗收购使用的是AMC的手头现金’。

　　事实重要么？重要；事实真的重要么？呵呵。

　　不过，另外两个的项目，我没有看到名字，不得而知。如果你非抬杠说，对AMC的收购，肯定也占了中资公司信用的便宜，那么，它随后的所有投资，都与‘中国钱’有关。

　　我的回答是，这真是一个好问题。

　　十，我提醒你注意一个有趣的时间。时间真的不会骗人。它会玩弄我们，包括你哦。

　　2012年7月4日，13个部委一起发布了一个红头文件，名字叫做，《关于鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见》。

　　给你们看两张图，有图有真相。

 

　　一个海外投资，通常从调研，换汇，谈判到交易发生，一般也得有个一年两年的。

　　你满腔热血，浑身动员，准备好了，也走出去了，可是风向也变化了。

　　这个玩笑有点大。