专家：建不建高楼市场说了算
2013-08-26 09:23:03   来源：新浪财经   评论：0 点击：

　　摩天大楼是不是少数大城市的专利？中国人民大学教授、全国经济地理研究会会长陈秀山认为，这个问题应由市场说了算，最终也只有市场才能回答。
　　
　　随着中国经济不断发展，北京、上海、广州、深圳等发达城市相继崛起了摩天大楼，高度的记录被不断刷新。不过，近年来，“高楼热”也席卷了不少二三线城市，远大集团拟在长沙市望城区建造的“世界第一高楼”天空城市只是其中之一。
　　
　　陈秀山说，当企业提出要建一座摩天大楼，当地政府通常会全力支持且作为重点工程。“问题在于，人们在决策上的预期判断，是否符合当前及未来的市场需求？是否符合需求变化及城市建设的理念？”
　　
　　陈秀山承认，从长远上看，二三线城市的确需要发展。但事实上，建造摩天大楼不仅是技术上的问题，也与资金来源、市场需求和城市规模密切相关。
　　
　　一个显而易见的道理是，摩天大楼需要较高的资金投入，加之其通常位于城市的黄金(1396.20,0.40,0.03%)地段，必须有巨大的市场需求才较容易收回成本。陈秀山认为，如果项目的运转无法保持资金的良性循环，可能会拖垮一些企业，而如果没有企业接手这个楼盘，最后很可能形成一个“半拉子工程”，给城市带来严重的伤害。
　　
　　“以长沙市的经济发展水平及天空城市的地理位置，我比较担心，它能不能租出去或卖出去？能不能收回它的成本，保持良性运转？”他说。
　　
　　陈秀山把天空城市在望城区的地位称为“鹤立鸡群”。他认为，以望城区现有的条件，天空城市越高，其消防、抗震等安全风险越大，且消耗的能源也会越来越大。作为二三线城市，地方政府可能在把握摩天大楼建设方面缺乏合理有效的程序，容易暴露出一些问题。
　　
　　这些问题的代表之一，就是预期营销有没有足量的租户。“如果需求没有预见的那么好，一旦某方面出现问题，工程未来很难持续运营下去。”
　　
　　“近年来，我国一些企业实力不断壮大，城市化进程推进加快，城市之间存在着竞争。把高楼作为城市形象的一种标志，有可能推动‘高楼热’。”陈秀山说，但由于中国经济一直处于较快发展的过程中，近30年来都没有经历比较明显的衰退周期，所以无论从投资者层面或是从政府层面可能都会比较乐观，“心理比较膨胀。”
　　
　　在这样的背景之下，陈秀山始终强调“市场能吃多少”是关键问题。他表示，在城市化过程中，企业化利用土地是一种选择，部分企业的确有资金、技术实力建摩天大楼，但建成之后能不能维持良性循环，这还有待观察。
　　
　　事实上，二三线城市涌现的摩天大楼现象，被不少学者解读为“摩天泡沫的延伸”。其中存在的一个规律是，建造者需要去了解投资决策是否符合市场。作为企业，决策应该建立在对市场预期、对宏观经济及当地城市规模了解的基础之上。如果预期有纰漏，建设难免有问题。
　　
　　具体到长沙市的摩天大楼而言，长沙市现有写字楼的租金多少，摩天大楼的租金定在多少，卖价多少，能够吸引多少客户等，都需要非常详细的市场分析。陈秀山认为，如果仅是地方政府头脑发热，仅是相关企业拥有资金、技术实力就开始建摩天大楼，肯定多少有些盲目。
　　
　　“从一些发达国家来看，大部分城市已经不再走‘高楼经济’这条发展道路了。”陈秀山说，摩天大楼毕竟只是外在的层面，一座城市的核心竞争力，最终还是取决于城市所提供的公共服务、创新人才、科技教育及产业竞争力等方面。