厦门明发广场快速销售后遗症：盈利商铺或不足两成
2013-03-19 09:02:41   来源：新浪财经   评论：0 点击：

　　李鱼每经记者杨羚强发自上海
　　
　　作为明发集团正式进入商业地产的标志性项目，位于厦门岛内城市中心的明发商业广场曾经是备受投资者和业内关注的厦门市重点工程，也是厦门首个建筑面积达40万平方米的商业综合体项目。
　　
　　明发商业广场2003年开始动工，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售，但仅过了前期的一波销售热潮后，该项目部分商铺就陷入惨淡经营的困境。
　　
　　时至今日，部分店铺仍然空置，其G区地下商铺的空置率据业主称至少达九成。记者在现场业看到，地下一层很少有商铺在营业。在业内人士看来，该项目能实现盈利的商铺或不足二成。
　　
　　商城往事：项目曾被寄予厚望
　　
　　一位曾姓业主告诉记者，其在2006年购买了厦门明发商业广场G区地下一层的一间58平方米小商铺。开发商当时给出了充满“钱景”的承诺：明确的招商定位、已经签订的租约、高额的投资回报……
　　
　　但从签订购买合同之日起，这个商铺从未给业主带来收入，而与此相对的是，除了首期购买支付的近40万元，7年来该业主每个月都必须支付银行数千元的按揭款。
　　
　　这个故事并非个案，在厦门明发商业广场类似的故事比比皆是。
　　
　　厦门明发商业广场规划设计拥有近3000间独立小商铺，凭借一站式商业综合体投资概念，该项目当时吸引了厦门及闽南周边地区众多投资者。
　　
　　据当地媒体披露，明发商业广场招商部曾经在2007年5月提供给业主的的一份资料显示，商业广场当时批准销售的套数为2538套，已销售套数2080套，还剩458套，销售均价为24828.89元/平方米。已售出的写字楼面积达36513.62平方米，未售面积为18019.22平方米，销售均价为17574.91元/平方米。根据业内人士测算，其销售额在短短几年时间就超过数十亿元。
　　
　　明发商业广场是当时厦门市一项旧城改造的重点工程，由明发集团前身厦门明发集团有限公司（占总股比的70%）在2003年投资开发，当时以7.85亿元的价格夺得了这一改造工程的开发权。该项目地处厦门市中心莲坂商圈，交通便利，堪称岛内黄金地段。
　　
　　首次进军商业地产的明发集团抓住了投资者的需求。这个总建筑面积401350平方米的大型商业地产项目，被设计成拥有近3000间每间30~60平方米不等的独立店铺。业内人士认为，这样的类住宅式的设计总价低、首付金额不高，所以在短时间内就迅速实现了销售额的突破。
　　
　　业内估计：盈利商铺或不足1/5
　　
　　厦门明发商业广场的前期销售是成功的，但开发商没料想到，这样的设计虽然适合销售，却给后期的招商带来了巨大的困难。
　　
　　分析人士认为，小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期；而独立店数量过多，在短时间内无法聚拢众多商户；此外小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，难以统一运营。
　　
　　尽管当时开发商也对项目进行了一定的招商设计规划，分片区进行定位招商，但并不成功。2007年，厦门明发商业广场正式开业时，开业商户数量仅有100~200家。
　　
　　入驻率低下一度引发了上百起的官司。
　　
　　2007年中旬，当地有媒体援引法院的数据称，在相关诉讼中，有商家告业主、业主告商家，还有业主和商家告开发商。
　　
　　目前，厦门明发商业广场已经入驻了一些品牌大商户，包括家乐福、苏宁电器[微博](6.26,0.00,0.00%)、百安居、金逸电影院等，但对整个商业广场小商户所起的带动作用并不大。
　　
　　《每日经济新闻》记者现场了解到，整个明发商业广场设计为地上三层，地下一层，但沿街的一层店铺和临近大商户周边的一些商铺外，其余商铺经营并不算理想。一位业主向记者透露，他买下的商铺租金回报率仅有2％。
　　
　　据业内人士表示，目前厦门明发商业广场能盈利的商铺估计不足1/5，一些已经聚集了部分人气的商铺实际上也是以低租金为代价让大众餐饮等较低端的业态入驻，能否盈利还很难说。
　　
　　厦门大邦智地总监黄清荣也认为，“明发商业广场是以住宅理念开发的商业项目，整个理念就是快速销售，而商业开发的理念大部分以自我持有为主，就算有销售也会考虑到后期的招商与经营，有控制的销售。”
　　
　　中报数据：可租售面积近4万m2
　　
　　根据明发集团的2012年半年报，投资物业租金总收入仅为8645.8万元，持有的各类投资物业总面积达到98万多平方米，折合每平方米每天的租金收入约为0.5元，以75亿元投资物业的账面价值衡量，租金回报率不足3%。很难想象，如此低的租金收益，明发集团很难长期持有。
　　
　　但即使是销售，厦门明发商业广场也没有能够完全卖完。接近当地房地产管理部门人士提供的最新数据显示，截至目前，厦门明发商业广场已经取得预售并销售的套数为2885套，面积为197844平方米；剩下取得预售未售的套数为2242套，面积为208143平方米；另外还有未批准预售的未售套数78套，面积6916平方米。
　　
　　记者查询厦门网上房地产数据发现，明发商业广场总套数为5049套，面积为353314.18平方米，剩余可售2162套，面积153842.84平方米。
　　
　　明发集团自己披露的2012年中报显示，明发集团在厦门明发商业广场的自持物业面积为102952平方米，去年半年的预售面积为4300平方米，可租售的总建筑面积为39398平方米。
　　
　　明发集团总部有关负责人张宁波在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示，“目前我们每年有600~700家的商家入驻、进场。”对于明发集团的开业率和空置率，该负责人表示“不清楚”，要向具体商管部门了解。对于部分投资者所指责明发在销售初所做的“空头”承诺，张表示当时自己并不在任，不了解。
　　
　　他表示，明发商业广场在初期的建设上由于对建筑工程上的把握不足导致延期交房，对此他们有进行后续的补偿，然而前期招商的商家却等不及开业而退场，此后他们一直在控制局面，继续招商。今年他们还将对招商工作进一步调整，包括引进新的招商方面的人才，以及积极促成将厦门地铁建设的出口引到明发商业广场等等，张宁波也坦言由于商铺的产权分散，再统一招商上遇到瓶颈，需要小业主的支持。
　　
　　而记者致电明发商管部门却被告知不接受采访，以总部口径为准。记者将相关问题采访提纲发至明发集团香港总部，截至记者发稿时，未收到相关回复。
　　
　　黄清荣认为，商业地产运营商最好能够自持物业，这样更有利于整体规划设计及后期招商管理，而对于商业项目的规模，可以根据开发商的实力，或可进行分期开发。