调控风暴强袭 商业地产渐成房企避风港
2013-03-06 10:17:48 来源：新浪财经 评论：0 点击：
调控常态化之下，大型房企的商业及多元化成为“救火帝”。保利地产[微博](11.32,0.07,0.62%)副总经理胡在新昨天告诉南都记者，将逐步加大中心城市商业地产投入，实现持有物业达到总资产的10%。无独有偶，龙湖地产亦对商业地产跃跃欲试，其有关人士亦表示，“商业与地产的无缝链接是龙湖商业进入下一个十年加速度发展期的重要保障。”事实上，根据近日公布的年度统计数据，保利地产去年商业销售额150亿。龙湖地产也发布数据表示，去年商业利润占比约5%，并将用15年左右的时间将其提升至30%。
但亦有地产商对此表示忧虑。雅居乐商业运营中心总监罗红葆向南都记者预言，住宅地产的调控往往引发投资资金流入商业，但泡沫风险加剧的情况下，商业很可能未来自身也招致调控。那么，自持型商业能为地产商带来稳定预期收入的同时，政策风险是否会随时蔓延而致？
保利商业公司将升级
“住宅过了黄金期，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。”在2012年年中股东大会上，保利地产董事长宋广菊曾如是告诉南都记者。
从传统的住宅开发公司，到如今绘出蓝图商业投资占比要达到三成，保利地产的姿态表明，调控常态化之下，商业地产还将充当避风港。
虽然2012年报尚未公布，但引人瞩目的是，保利“隐形商业大佬”的身份初现。去年保利地产千亿的销售额中，商业地产销售额贡献150亿。
“今年保利地产将商业公司提升为一级子公司，加大了对商业运营的重视。”保利商业公司助理总经理方长斌接受南都记者采访表示，相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。对于大型商业，保利地产以自持为主。而资金回笼较快的销售方面，保利地产以高端写字楼和公寓为主。备受关注的资金利用上，保利地产商业公司向南都记者介绍，保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，已延伸至酒店、商场、综合体及商业地产的顶级模式———会展。粗略统计显示，截至2012年底，保利地产旗下的会展、购物中心和写字楼运营收益贡献超过7亿。
在保利地产高层的眼中，尽管保利是传统的住宅开发商，但商业上不能放弃先机。保利的计划是，未来十年逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：30”的投资结构。
“投资风险总是存在的，这就对发展商业地产的开发商的运营管理提出了要求，”在保利地产副总经理胡在新看来，调控常态化在预期中，而保利根据既定计划扩大中心城市商业地产也是集团的战略规划。截至去年底保利地产总资产约2460亿元，净资产502亿元，在保利眼中，这也为适度增加持有型物业比例提供了资金底气。
无独有偶，龙湖集团也在酝酿着商业大跃进。恰逢商业发展十周年之际，龙湖提出，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，深化龙湖“增持商业”的发展战略。
“增持商业”已被龙湖视为核心战略之一。与保利颇为相似的是，龙湖也计划稳步发展持有型商业物业，并认为这是打造下一代提升集团盈利水平新引擎的重要支撑，从收入来源上进一步平衡市场波动带来的风险。
经过十年发展，龙湖地产2012年商业运营所交出的成绩单显示，全年龙湖旗下商业运营零售额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售企业3个百分点。“集团每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。”龙湖集团商业地产部总经理魏健表示。
住宅调控带来阶段性机会
与去年保利的动作如出一辙，万科在今年1月9日成立了专门的商用地产管理部，商业地产战略地位上升，同时坚持商住联动。
万科华南负责人透露近期计划称，“在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦汇，50个万科金街。”截至去年底，万科在全国拿下纯商业用地达122万平方米，占万科所拿商业综合用地总量的11%，同比倍增。
从大房企典型案例中不难发现，住宅开发商在依托传统优势集聚的现金流基础上谨慎布局商业地产，同时尽量选择一二线城市的中心区域，以人气和地段价值控制投资风险。
“住宅调控导致资金进入专业市场，为商业地产带来阶段性机会，”合富辉煌市场研究部副总经理龙斌告诉南都记者，商业地产近期的发展速度逐年递增，去年无论是写字楼还是商铺，无论是量、额还是价都在上升。
这种情况下，商业地产是否存在供应过剩的问题，成为业内关注的焦点。南都记者从仲量联行获取的专业报告显示，中国商业购物中心“体量供应过剩为时尚早”。
“到2015年，在沈阳、武汉、重庆和郑州等二线大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。”仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文撰写报告称，3年后，大多数城市的人均零售面积将低于现在的水平。
同时仲量联行报告还指出2013年投资者仍然看好亚太地区酒店类商业资产，“得益于亚太地区酒店资产投资意向强劲势头的延续，预计2013年该地区的酒店交易量将达到35亿美元。”在中国，中端市场在未来五年的发展空间仍值得期待。
在龙斌看来，调控时期现金为王，资金普遍“更值钱”，而商业地产无论是前期的地段选择、产品建设还是后期的经营管理都需要长期大量的资本沉淀。包括力讯、东基地产等广东开发商表示看好重要地段的写字楼和城市综合体，对进入态度保持“谨慎”。
但亦有地产商对此表示忧虑。雅居乐商业运营中心总监罗红葆向南都记者预言，住宅地产的调控往往引发投资资金流入商业，但泡沫风险加剧的情况下，商业很可能未来自身也招致调控。那么，自持型商业能为地产商带来稳定预期收入的同时，政策风险是否会随时蔓延而致？
保利商业公司将升级
“住宅过了黄金期，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。”在2012年年中股东大会上，保利地产董事长宋广菊曾如是告诉南都记者。
从传统的住宅开发公司，到如今绘出蓝图商业投资占比要达到三成，保利地产的姿态表明，调控常态化之下，商业地产还将充当避风港。
虽然2012年报尚未公布，但引人瞩目的是，保利“隐形商业大佬”的身份初现。去年保利地产千亿的销售额中，商业地产销售额贡献150亿。
“今年保利地产将商业公司提升为一级子公司，加大了对商业运营的重视。”保利商业公司助理总经理方长斌接受南都记者采访表示，相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。对于大型商业，保利地产以自持为主。而资金回笼较快的销售方面，保利地产以高端写字楼和公寓为主。备受关注的资金利用上，保利地产商业公司向南都记者介绍，保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，已延伸至酒店、商场、综合体及商业地产的顶级模式———会展。粗略统计显示，截至2012年底，保利地产旗下的会展、购物中心和写字楼运营收益贡献超过7亿。
在保利地产高层的眼中，尽管保利是传统的住宅开发商，但商业上不能放弃先机。保利的计划是，未来十年逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：30”的投资结构。
“投资风险总是存在的，这就对发展商业地产的开发商的运营管理提出了要求，”在保利地产副总经理胡在新看来，调控常态化在预期中，而保利根据既定计划扩大中心城市商业地产也是集团的战略规划。截至去年底保利地产总资产约2460亿元，净资产502亿元，在保利眼中，这也为适度增加持有型物业比例提供了资金底气。
无独有偶，龙湖集团也在酝酿着商业大跃进。恰逢商业发展十周年之际，龙湖提出，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，深化龙湖“增持商业”的发展战略。
“增持商业”已被龙湖视为核心战略之一。与保利颇为相似的是，龙湖也计划稳步发展持有型商业物业，并认为这是打造下一代提升集团盈利水平新引擎的重要支撑，从收入来源上进一步平衡市场波动带来的风险。
经过十年发展，龙湖地产2012年商业运营所交出的成绩单显示，全年龙湖旗下商业运营零售额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售企业3个百分点。“集团每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。”龙湖集团商业地产部总经理魏健表示。
住宅调控带来阶段性机会
与去年保利的动作如出一辙，万科在今年1月9日成立了专门的商用地产管理部，商业地产战略地位上升，同时坚持商住联动。
万科华南负责人透露近期计划称，“在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦汇，50个万科金街。”截至去年底，万科在全国拿下纯商业用地达122万平方米，占万科所拿商业综合用地总量的11%，同比倍增。
从大房企典型案例中不难发现，住宅开发商在依托传统优势集聚的现金流基础上谨慎布局商业地产，同时尽量选择一二线城市的中心区域，以人气和地段价值控制投资风险。
“住宅调控导致资金进入专业市场，为商业地产带来阶段性机会，”合富辉煌市场研究部副总经理龙斌告诉南都记者，商业地产近期的发展速度逐年递增，去年无论是写字楼还是商铺，无论是量、额还是价都在上升。
这种情况下，商业地产是否存在供应过剩的问题，成为业内关注的焦点。南都记者从仲量联行获取的专业报告显示，中国商业购物中心“体量供应过剩为时尚早”。
“到2015年，在沈阳、武汉、重庆和郑州等二线大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。”仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文撰写报告称，3年后，大多数城市的人均零售面积将低于现在的水平。
同时仲量联行报告还指出2013年投资者仍然看好亚太地区酒店类商业资产，“得益于亚太地区酒店资产投资意向强劲势头的延续，预计2013年该地区的酒店交易量将达到35亿美元。”在中国，中端市场在未来五年的发展空间仍值得期待。
在龙斌看来，调控时期现金为王，资金普遍“更值钱”，而商业地产无论是前期的地段选择、产品建设还是后期的经营管理都需要长期大量的资本沉淀。包括力讯、东基地产等广东开发商表示看好重要地段的写字楼和城市综合体，对进入态度保持“谨慎”。
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