金科豪赌城镇化狂取二三线土地
2013-01-17 10:34:50   来源：   评论：0 点击：

　　
　　两月拿地14宗，2012年拿地撒金88亿，接近全年销售金额的60%。在资本市场融资不畅的背景下，金科股份(14.90,0.00,0.00%)(000686.SH)成为2012年年末，A股最“疯狂”的房地产公司之一。2012年，金科新增土地数量27块，超过该公司2011年的一倍之多。
　　一位与金科曾有密切合作关系，但不愿透露姓名的地产业内人士接受本报记者采访时表示，金科已从过去十分重视品质的公司转变为高周转公司。
　　疯狂扩张不仅考验着公司的管理能力，也让公司的人力资源吃紧，融资压力倍增。金科股份董事会主席、重庆工商联主席黄红云豪赌城镇化的扩张策略，会让公司脱胎换骨，还是将公司推入险境？
　　扩张的脚步
　　金科此轮扩张始于2012年4月。起初，金科拿地节奏并不快。4月份拿地3宗，位于重庆。5月份拿地3宗，至10月，金科单月拿地数量不超过3宗。但到11月，金科突然开始提速，频繁发布土地获取公告。11月份拿地7宗，12月份拿地7宗。根据公告披露的情况计算，金科投入买地金额达88.5亿元。
　　金科的扩张范围集中在重庆和三四线城市。重庆开县、壁山、涪陵等地，金科都在增加土地储备。此外，金科还在河北张家港、山东济南、湖南长沙等地取地。渤海证券报告显示，金科土地储备建筑面积1588万平米，中西部地区占比达到71.2%。土地成本较低，平均楼面地价1386元。
　　拿地背后，两条战略逻辑支撑着金科的扩张。2011年8月借壳上市之后，金科制定了“622战略”和“1030战略”。前者指金科在全国的布局比重，后者描述的是金科在大本营重庆的布局。
　　所谓“622战略”，是指金科在以重庆为中心的中西部，投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科的投资布局重心重回大本营重庆，注重中西部的投资。用其官方的话来解释就是：“金科在一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。”
　　所谓“1030战略”，也就是用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展。黄红云强调，一定要在重庆主城以外的区县大力发展。目前，金科已进入涪陵、永川、荣昌、开县等6个区县，即将进入万州、合川、长寿等多个区县。
　　据了解，自2011年以来，以大重庆为核心的中西部地区占金科股份销售比例，均保持在65%左右。今年中西部地区新增项目面积占到约70%，三四线城市占比约60%。
　　2012年，金科销售额为150亿左右，2011年销售额为138亿。用接近90亿的资金去买地，金科透露出强烈的扩张欲望。同为重庆背景的企业，龙湖地产(0960.HK)去年的销售额为400亿，拿地金额接近200亿，但其布局更广阔，涵盖一线城市和二线主要城市。
　　黄红云认为，金科必将直接受惠于新型城镇化的快速发展，成为同行业上市公司中的最大受益者。
　　成长的瓶颈
　　华远地产(3.86,0.02,0.52%)董事长任志强曾在接受本报记者采访时表示，制约企业扩张规模的是人力和资金。
　　2013年初，金科宣布启动“300位行业精英招募计划”，在1月15日开始集中面试。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文在接受本报记者采访时指出，对于高速扩张的企业必须要具备的两个能力，一是开发管理能力的复制，其次是团队的复制能力。
　　开发管理能力的复制，很大程度上受制于资金。从2011年起，金科频繁借助信托融资。2012年分别和中铁信托、兴业信托、长安国际信托、重庆信托展开合作。去年12月27日和重庆信托借款20000万元之后，2012年新增的信托融资额为25.51亿元，金科信托融资余额为45.20亿元。
　　对于在资本市场已失去再融资功能的A股上市公司，其最大的资金来源是销售回款，其次是银行贷款和信托公司。金科从信托公司借款成本为10%至15%左右，远高于银行贷款。摆脱资金危机后，绿城集团副董事长寿柏年曾向本报记者表示，绿城今后要减少信托融资，尽量不向信托公司借款。在不确定的市场，房地产企业很难把握项目去化速度，财务成本便成为最大的成本。
　　快速周转成为保障公司金科资金链安全的唯一办法。据透露，金科要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7至8个月。金科2012年获取的项目中，有部分项目已开盘销售。例如，2012年5月底在张家港取得的土地，11月份已开盘，速度确实很快。
　　2012年金科获取的大部分土地都在三四线城市(区)。湘财证券分析师张化东指出，金科的项目大部分位于重庆主城的周边县区，不受房产税政策的影响。长沙项目为所辖长沙县项目不在限购范围的市内五区。渤海证券在研究中发现，三四线城市对于开发商来说，很难实现项目的爆发式增长，因此增长还是项目个数为主。
　　值得注意的是，去年以来，三四线楼市的消化速度明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线城市(负增长19%)，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线的32%。仲量联行中国区董事陈锦平也认为，未来三四线城市可能比一线城市面临更大的风险。主要是需求增长面临更多不确定性，且在前两年充足的供应量下，有可能发生供过于求的态势。金科能否险中求胜？
　　以北京项目为例，金科销售情况并不尽如人意。其中金科帕庄园2012年5月开盘的别墅部分，项目去化率刚过50%。2011年10月开盘的住宅部分去化率仅过30%。金科在北京昌平区的另外一个项目金科廊桥花园，同为2011年10月开盘，截至2013年1月16日，仍有接近20%未被消化。北京金科相关负责人称，主要是受到限购政策的影响。金科快速发展中，一些不和谐的音符也跳出来。无锡金科地产被业主投诉称，交付的期房绿化及配套设施严重缩水。
　　除了住宅领域的快速扩张，2013年，金科地产还打算开发旅游地产和商业地产。金科计划在重庆照母山地块打造30万平方米的商业综合体，还将在黑山谷打造旅游度假物业。
　　无论是商业地产还是旅游地产都需要大笔资金投入，由于财务报表的滞后性，跟踪金科的分析师们普遍认为该公司目前并不存在资金链问题。但金科2011年在建项目共有51个，2012年又新获得27个项目，78个项目代表78股现金流，它们犬牙交错，需要极强的资金管理能力。是否能实现快速周转，既有赖于政策，也有赖于市场。而城镇化策略究竟会对房地产市场产生多大的影响，还看不清。
　　在薛迥文看来，房地产行业过去黄金十年已被验证的规律是，不是靠能力取胜，更多是靠规模和利润取胜。给开发企业做大的机会仅剩下十几年的时间，房地产行业终将走向细分市场的道路。由此，不难理解，在机会主义导向下，开发商们对规模扩张的渴望。