复地集团郭广昌失足上海南外滩 和解障碍重重
2012-11-23 15:06:13   来源：新浪   评论：0 点击：

　　人民网[微博](36.82,0.02,0.05%)上海11月15日电(记者王若宇)如果有一天，上海首富郭广昌撰写回忆录，那么两个惨痛的挫败必定记忆犹新：一个是上世纪90年代，复星盲目进军保健品市场，损失百万；另一个则是2011年底，SOHO中国旗下附属公司从绿城中国、上海证大和上海磐石手中以40亿元的价格收购外滩8-1地块50%的股权——这意味着郭广昌多年精心布局、志在必得的项目，在家门口翻船。
　　
　　外滩8-1地块项目，未来是黄浦江一侧的地标建筑。无论对于复星系还是SOHO中国而言，都是事业上的唯一。
　　
　　复星鲜有的禁忌话题
　　
　　十六铺，早年是进入上海滩的重要水门，一度繁荣，一度败落。
　　
　　开发商们更喜欢这片战争时期屡遭轰炸地块的另一个名字——南外滩。欣赏“南外滩”的鸟瞰图，本来是包括郭广昌在内，复星系所有高管和员工都得意的事情：从豫园板块、8-1地块到复星总部，成片的黄金地块落入复星掌控。一气呵成的态势下，其他开发商在“南外滩”的布局显得七零八落。
　　
　　8-1地块，毗邻复星总部。业内人士向记者调侃，在自有腹地中，插入SOHO的产业，在笃信风水的地产圈看来，颇有问题。事实上，该话题也成为复星内部鲜有的禁忌——如果不是郭广昌本人提及，甚至连梁信军、汪群斌这些元老都不会主动发话。
　　
　　计划中，郭广昌对这块地志在必得：2010年2月，证大置业以92.2亿元拍下该地块。次年11月，与证大关系密切的复地从证大购得地块项目公司50%的股权(复地系复星集团子公司)。迫于资金压力，证大同时将10%的股权转让给绿城中国，5%的股权转让于上海磐石(证大子公司)，证大直接控股比例下降到35%。
　　
　　按照往昔风格，复地应该很快完成对8-1地块的参股、控股和绝对控股。在地产调控风暴下，外界普遍猜测证大CEO戴志康[微博]与郭广昌达成共识。因此，2011年底，SOHO的意外杀出更令复星人马感到错愕——早前，潘石屹[微博]曾拒绝过与复地共同开发该地块的邀请。
　　
　　宋卫平的关键一票
　　
　　参股、控股、绝对控股，是典型的复星路线。2011年正值严厉地产调控，8-1地块项目公司的两大股东——绿城和证大陷入资金链断裂危机。当年4月绿城的负债率高达158.8%。这正是复星加快洗牌的良机，但郭广昌却失之交臂。
　　
　　有媒体报道称，郭广昌当时只考虑收购证大手中35%的项目股份。但沪上地产圈高层、深喉人士向记者透露，复星从未中断过与绿城董事长宋卫平的接触。为了压低整体价格，复星采取了与绿城、证大分头接触策略，还摆出一副只需要收购两家部分股份，使得复地对项目公司的控股权超过55%即可的态势。
　　
　　复地采取的策略，基于其对政策面的精准判断：这场由中央主导的地产调控中，多部委相继出台文件，对开发商从融资、建设、销售等环节进行规范。在国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中，不仅要求开发商拿地后1年内开工，而且要3年内完工。
　　
　　外滩8-1地块牵扯百亿规模资金，当时除了复星系之外，证大与绿城谁都拿不出，谁都耽搁不起。
　　
　　基于上述理由，复地采取了与绿城谈谈停停、停停谈谈的策略，将绿城逼入绝境。接近复地人士告诉记者，公司高层的表态是：不愿意多出一分钱。依照复地开出的条件，宋卫平即便通过股权转让回笼资金，那么考虑到资金成本，绿城等于做了场亏本买卖。
　　
　　郭广昌的另一颗定心丸，是他和证大CEO戴志康不错的私交。难料的是，同为困兽的证大选择结盟绿城，以实现打包转让。
　　
　　“宋卫平的一票很关键”，深喉人士告诉记者。如果打包出售，是帮助两家最大限度回笼资金的唯一方式，那么宋卫平的决定，就会最终促成戴志康的倒戈。
　　
　　资本魔方的多年布局
　　
　　在8-1地块上，潘石屹给宋卫平开出的价码并不高。但两人达成的私下协定，远不止这些：
　　
　　爆料人向记者透露，SOHO为了拿下其在上海唯一的地标项目，承诺将在一段时间内尽最大努力帮助绿城摆脱困境。“此后，潘石屹几乎动员了所有的资源，给绿城解决困难，包括向其江苏的一个项目注资1个亿，这1个亿对当时的宋卫平而言同救命钱一样宝贵。”
　　
　　潘石屹觊觎上海地标项目许久，只待合适机会。在政策面趋严、以及绿城、证大遭遇财务困难，加之复星过度自信等多重因素作用下，这个机会意外而至。
　　
　　此前，SOHO一直对夺取上海新地标，做着精心准备和布局。要实现蓝图，潘石屹面临两个门槛：
　　
　　一是资金门槛，尽管SOHO中国的融资、销售能力为业界公认，但在上海进军地标项目所牵涉到的资金规模过于庞大。
　　
　　二是派系门槛，以王石、潘石屹、冯仑为代表的北方派系与郭广昌等南方派系的路线和策略都存有差异。很长一段时间内，还没有北方系主导上海地标项目的案例出现，其中原因业内皆知。
　　
　　在跨越第一道门槛时，潘石屹的夫人，SOHO中国现任CEO张欣起到了绝对作用。张欣毕业于剑桥大学，有在高盛任职的经历，与国际投行、华尔街人士交往密切。2008年美国次贷危机爆发，同众多金融机构一样，摩根士丹利急于掌控现金流。2006年，这家国际投行地产基金Anderson以19.6亿元的价格，在上海市南京西路和铜仁路交界处的一处烂尾楼——东海广场。3年之后，原本可以选择抄底的潘石屹却以24.5亿的价格从Anderson中接手项目，“仁慈”的留给摩根士丹利4.9亿利润。
　　
　　其中缘由，业内众说纷纭。
　　
　　潘石屹在上海拿地标的第二道门槛，来自派系和地方层面。和第一道门槛不同，这道门槛需要耐心和机遇。2011年的南外滩，风云际会下，“天赐”SOHO的机遇来了。
　　
　　郭广昌失去了什么
　　
　　郭广昌，当代中国最成功的民营企业家之一。改革开放后，先后进军地产、医药、钢铁、黄金、金融等多个领域。至今，许多媒体称其为“精明的人”。
　　
　　在8-1地块事件中，郭广昌的“精明”却没能起到作用。回顾事件本身，“不愿多出一分钱”的复地，让外界看到更多的是“失策”，而不是“精明”。
　　
　　出身寒门的郭广昌，曾经接受财经媒体专访，期间谈及他就读高中时，要跋涉20多公里才能到学校。在校时，郭广昌每顿饭的配菜就是家乡霉干菜。有一次，他带去的霉干菜被其他同学偷吃光了，为此他不得不饿上两天。但当时的郭广昌并没有追究，因为他想到，“其他同学穷得连鞋子都穿不起，大家都很清贫，都在为一个梦想奋斗，相比之下一罐霉干菜算得了什么？”
　　
　　那个苦读之下，甘愿牺牲两天口粮给同学的寒门郭广昌，和那个不愿意给濒临崩盘的绿城“多出一分钱”的首富郭广昌，究竟哪一个更为真实？
　　
　　不愿具名的业内人士调笑称，复星系的目标是管理万亿资产的金融巨头，集团多元化目标明确，地产业务对其基本面的影响正越来越小。“复星高管团队是复旦[微博]背景，郭本人哲学专业毕业，对该地块所谓风水问题应该不会介意。”
　　
　　但有一点可以肯定，SOHO中国插手外滩8-1地块后，在双方达成最终版协议前，该板块的开发将被搁置。
　　
　　郭广昌失去的，是商人最不可失去的时间。
　　
　　和解之路疑雾重重
　　
　　2012年5月，复星国际向上海市第一中级人民法院提交起诉书，将上海长烨、长昇投资(两家控制人为SOHO中国)、浙江嘉和实业(控制人为绿城控股)以及证大置业告上法庭。
　　
　　复星要求法院“保障其于建议转让之优先认购权。”上海一中院原本定于三季度开庭审理此案，但时间被一拖再拖。消息人士说，复星方面自SOHO发布公告确认收购外滩8-1地块项目公司50%股权始，就从未中断与上述各方的接触，希望达成和解。“郭广昌的意愿很清楚，就是允许SOHO的参与，但复星要控股，要夺回对项目的主导权。”
　　
　　夺地事件爆发后，郭广昌在公开场合表示，目前在上海只关注两个地产项目，其中之一就是外滩8-1地块。记者综合多方消息源，业界更倾向于认定郭广昌与潘石屹两人在庭外达成和解，共同开发。
　　
　　但这样的和解障碍重重：从企业核心出发，潘石屹走的是资本运作路线，在强势销售团队支撑下，SOHO向来以赚快钱著称。8-1地块这样的大项目，对潘石屹的资金链管理是很大的考验。从项目规划、破土动工，到最终销售，SOHO必定倾向于选择资本成本最低、利润最大化的方案。
　　
　　和SOHO不同的是，复星早已不是一家将地产作为主营业务的企业。对于南外滩地块，复星看中的是未来综合收益。“我们要为上海，为外滩留下点什么”，郭广昌表示。
　　
　　“未来”这个词，对于目标万亿的产业巨鳄郭广昌看来尚能充满憧憬，但对时时刻刻都要掐算融资成本、银行利率、回笼周期、资金收益的潘石屹和张欣而言，如芒在背。
　　
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