南京一科研地块披“马甲”卖别墅 售6500/平
2012-11-13 11:25:39 来源：东南网 评论：0 点击：
“6500元/平方米的别墅？还是在过江隧道口？有这么便宜的房子？”昨日一位读者对扬子晚报记者反映，在南京浦口过江隧道口有家卖别墅的楼盘价格便宜得离谱。记者调查发现，这家声称销售商务别墅的鼎业新里程实际上持有的是50年科研用地产权。
■网帖报料
位置在长江隧道口别墅才卖6500元/平米
这位读者反映的问题出现在南京本地一家房地产论坛上。记者查看发现，这篇名为《长江隧道口均价6500的房子可信吗》的帖子在昨日由网友“天蓝色de心”发表，半天就赢得了1000多的点击量。
据记者了解，过江隧道口以北的浦口区域被称为南京房地产开发下一个热点新区。由于规划标准高，雅居乐[简介最新动态]、万科[简介最新动态]、中海[简介最新动态]等著名房企相继来此拿地。目前在售的中海万锦熙岸和中铁江佑铂庭[最新消息价格户型点评]房价相继冲破10000元/平方米，雅居乐在2010年拍下的隧道口“地王”仅地价就高达7813元/平方米。而从具体区位来看，这些楼盘有些还不如这家别墅项目。“小心点啊？不要被骗了！”网友wuliuzsl回帖说道。“飞天狐狸001”则表示，总价高，单价便宜，只怕不是住宅性质土地。
售楼员：便宜是因面积大持有的是50年科研用地产权
过低的单价引起了网友的普遍猜测，不少人都表示担心土地性质有问题。记者也对此进行了探访。这家别墅楼盘的名称叫做鼎业新里程，占地33341.4平方米，建筑面积53595.58平方米，由两栋高层办公楼和19栋独立别墅组成。从长江隧道口浦口出口出来，沿总部大道行不多远右拐，经过两个红绿灯就到了项目售楼处。该售楼处开在一栋大酒店中，楼外也没有任何关于售楼处的标志。在售楼处里记者看到，项目宣传牌上声称打造的是“独栋商务别墅”，每栋建筑面积都在1000平方米以上。
“我们项目每栋楼都有三层，目前均价6580元/平方米，因为房子的面积大，所以才便宜啊。”售楼先生对记者提出均价过低的异议这样回应道。而此前他一直在大谈隧道口地理位置的优越和未来周边配套的丰富。1000平方米的面积确实够大，但作为别墅这种高端物业，面积再大，单价也不至于比周边项目低3000多元。记者对此表示疑惑，并提出土地产权是否住宅的疑问，这时销售人员才向记者解释，“我们持有的是50年科研用地产权，但不妨碍你居住，购买者可以是个人也可以是公司，买下来办公用或者自己住都可以。”既可以办公也可以自住，那这个项目到底是按科研办公用房样式还是住宅小区样式开发的？一位到过项目现场的网友对记者表示，一共19栋三层别墅，每栋路边都种着价值不菲的树种，楼前还有石砌池塘、凉亭等景观设施，看起来就是不折不扣的高档别墅区范儿！
国土局：科研地块不能开发房地产项目
既然是科研用地，怎么能打着“商务别墅”的名义来销售呢？记者也咨询了浦口区国土局。
浦口国土局规划科和土地利用科的相关人士对记者表示，工业用地和科研用地都不能用于房地产开发。一些和科研用地打包出售的住宅混合地块，也只能在规定的70年产权土地范围内开发房产，50年产权显然不可作为住宅使用。政府对科研用地项目也有着极其严格的要求。根据政府下发的文件，三类科研类研发用地中，针对初创企业的孵化器项目绝对不允许有任何的对外销售行为；而针对快速成长企业的加速器项目，其研发中试用房经过延期审批可以进行销售，但也是研发办公性质用房；只有紫金科[简介最新动态]技创业特别社区可以面向园区工作人员兴建人才公寓[最新消息价格户型点评]等配套服务设施。
从这几点来看，科研用地显然不允许大量兴建房地产项目，更不能对外销售别墅这类高端房产。打着科研旗号低价拿地，然后直接宣称卖别墅，不论怎样进行商务化包装，显然都是“挂羊头卖狗肉”。
风险提醒：拿不到独立产权如果拆迁也得不到补偿
对于50年科研产权的土地证，这家楼盘销售人员的说法是交付后开发商会帮助办理。对此有网友表示，如果真能办下来，似乎住50年也没什么不行，反正开发商房子都盖了，地也是批下来的。事实果真如此吗？
南京市国土局市场办给记者的答案是，别存侥幸心理，住这种房子比住小产权房更没保证。首先作为50年科研用地，住户独立产权基本办不下来，因为办理时会被核查。再者由于项目涉嫌违规建设，如果涉及规划调整需要拆迁，业主也得不到任何补偿。而至于别墅区是否会当做违建拆除，有业内人士表示如果涉及到过多的住户利益，就要看执法部门如何界定了。南京也有过科研用地转为住宅用地的先例，不过严厉的处罚是一定的。
此外，除了产权没有保证外，住户还会面临许多不确定的风险。江苏高的律师事务所资深律师宋辉表示，科研用房在转让流通时会有问题，业主的房子不能做抵押贷款；在销售时不可能按照住宅销售，税费高、无法享受升值；如果没有独立产权，甚至无法买卖。再者，即使开发商办下来科研产权，应该也是以企业名义，如果这家企业在运行时出现债务等问题，住户的别墅可能就变成人家抵债的资产了。与此相比，还有很多类似水电费比住宅高的小问题都可以忽略不计了。
■网帖报料
位置在长江隧道口别墅才卖6500元/平米
这位读者反映的问题出现在南京本地一家房地产论坛上。记者查看发现，这篇名为《长江隧道口均价6500的房子可信吗》的帖子在昨日由网友“天蓝色de心”发表，半天就赢得了1000多的点击量。
据记者了解，过江隧道口以北的浦口区域被称为南京房地产开发下一个热点新区。由于规划标准高，雅居乐[简介最新动态]、万科[简介最新动态]、中海[简介最新动态]等著名房企相继来此拿地。目前在售的中海万锦熙岸和中铁江佑铂庭[最新消息价格户型点评]房价相继冲破10000元/平方米，雅居乐在2010年拍下的隧道口“地王”仅地价就高达7813元/平方米。而从具体区位来看，这些楼盘有些还不如这家别墅项目。“小心点啊？不要被骗了！”网友wuliuzsl回帖说道。“飞天狐狸001”则表示，总价高，单价便宜，只怕不是住宅性质土地。
售楼员：便宜是因面积大持有的是50年科研用地产权
过低的单价引起了网友的普遍猜测，不少人都表示担心土地性质有问题。记者也对此进行了探访。这家别墅楼盘的名称叫做鼎业新里程，占地33341.4平方米，建筑面积53595.58平方米，由两栋高层办公楼和19栋独立别墅组成。从长江隧道口浦口出口出来，沿总部大道行不多远右拐，经过两个红绿灯就到了项目售楼处。该售楼处开在一栋大酒店中，楼外也没有任何关于售楼处的标志。在售楼处里记者看到，项目宣传牌上声称打造的是“独栋商务别墅”，每栋建筑面积都在1000平方米以上。
“我们项目每栋楼都有三层，目前均价6580元/平方米，因为房子的面积大，所以才便宜啊。”售楼先生对记者提出均价过低的异议这样回应道。而此前他一直在大谈隧道口地理位置的优越和未来周边配套的丰富。1000平方米的面积确实够大，但作为别墅这种高端物业，面积再大，单价也不至于比周边项目低3000多元。记者对此表示疑惑，并提出土地产权是否住宅的疑问，这时销售人员才向记者解释，“我们持有的是50年科研用地产权，但不妨碍你居住，购买者可以是个人也可以是公司，买下来办公用或者自己住都可以。”既可以办公也可以自住，那这个项目到底是按科研办公用房样式还是住宅小区样式开发的？一位到过项目现场的网友对记者表示，一共19栋三层别墅，每栋路边都种着价值不菲的树种，楼前还有石砌池塘、凉亭等景观设施，看起来就是不折不扣的高档别墅区范儿！
国土局：科研地块不能开发房地产项目
既然是科研用地，怎么能打着“商务别墅”的名义来销售呢？记者也咨询了浦口区国土局。
浦口国土局规划科和土地利用科的相关人士对记者表示，工业用地和科研用地都不能用于房地产开发。一些和科研用地打包出售的住宅混合地块，也只能在规定的70年产权土地范围内开发房产，50年产权显然不可作为住宅使用。政府对科研用地项目也有着极其严格的要求。根据政府下发的文件，三类科研类研发用地中，针对初创企业的孵化器项目绝对不允许有任何的对外销售行为；而针对快速成长企业的加速器项目，其研发中试用房经过延期审批可以进行销售，但也是研发办公性质用房；只有紫金科[简介最新动态]技创业特别社区可以面向园区工作人员兴建人才公寓[最新消息价格户型点评]等配套服务设施。
从这几点来看，科研用地显然不允许大量兴建房地产项目，更不能对外销售别墅这类高端房产。打着科研旗号低价拿地，然后直接宣称卖别墅，不论怎样进行商务化包装，显然都是“挂羊头卖狗肉”。
风险提醒：拿不到独立产权如果拆迁也得不到补偿
对于50年科研产权的土地证，这家楼盘销售人员的说法是交付后开发商会帮助办理。对此有网友表示，如果真能办下来，似乎住50年也没什么不行，反正开发商房子都盖了，地也是批下来的。事实果真如此吗？
南京市国土局市场办给记者的答案是，别存侥幸心理，住这种房子比住小产权房更没保证。首先作为50年科研用地，住户独立产权基本办不下来，因为办理时会被核查。再者由于项目涉嫌违规建设，如果涉及规划调整需要拆迁，业主也得不到任何补偿。而至于别墅区是否会当做违建拆除，有业内人士表示如果涉及到过多的住户利益，就要看执法部门如何界定了。南京也有过科研用地转为住宅用地的先例，不过严厉的处罚是一定的。
此外，除了产权没有保证外，住户还会面临许多不确定的风险。江苏高的律师事务所资深律师宋辉表示，科研用房在转让流通时会有问题，业主的房子不能做抵押贷款；在销售时不可能按照住宅销售，税费高、无法享受升值；如果没有独立产权，甚至无法买卖。再者，即使开发商办下来科研产权，应该也是以企业名义，如果这家企业在运行时出现债务等问题，住户的别墅可能就变成人家抵债的资产了。与此相比，还有很多类似水电费比住宅高的小问题都可以忽略不计了。
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