宝龙宿迁项目陷关门停业潮 散售商铺要求降租金
2012-11-13 10:25:37   来源：东南网   评论：0 点击：

　　眼看周边的商铺一家家陆续关门停业，在宿迁“24街”商业街经营一家服装店的张伟也开始犹豫要不要继续“撑下去”。
　　
　　去年10月，张伟从“24街”内街一层一间面积约60平方米商铺的业主那里租下这间门面房，当时与业主谈妥的租金为3万元/年。然而除了商业街开业之初人气稍旺，此后这里的经营状况便每况愈下。
　　
　　如今“24街”内街超过半数已经装修好的商铺都处于关门状态，不少商铺门口挂着“转让”或“转租”的招牌。
　　
　　“每个月都要‘贴本’。”张伟告诉《第一财经日报》。
　　
　　随着一年租约即将到期，张伟正在与商铺业主谈判新一年租金，“如果租金降到1万元/年，还能勉强保本，我会考虑留下，否则只能离开”。
　　
　　张伟指着对面一间面积稍小的商铺，“去年这间商铺的年租金为2.4万，今年业主已经同意将租金降为5000元/年。”
　　
　　张伟所在的“24街”位于宿迁市区古黄河滨水区，沿河而建，风景旖旎，与目前惨淡的经营现状并不相称。项目开发商为宝龙地产（01238.HK）。
　　
　　“24街”为宝龙地产宿迁项目的一部分。这是一个包含住宅和商业的综合体，商业面积约19.5万平方米，其中7万平方米为散售物业即“24街”，12.5万平方米为自持物业即宿迁宝龙城市广场。“24街”与宝龙城市广场一街之隔。
　　
　　“24街”一期在2009年底首度开盘，当时在宿迁曾引发抢购风潮，开盘当天169间商铺便基本售罄。
　　
　　“24街”由三层楼的商铺组成，分为地理位置较好的外街和位置较差的内街。根据当时宝龙地产与业主之间签订的合同，一楼商铺由业主自主经营，房租价格标准、经营业态和招租品牌均由业主自主选择，而二、三层商铺则在售后由宝龙地产统一招商运营，并为这些业主提供五年返租，返租金额在售价中一次性抵扣。
　　
　　一位“24街”内街一楼商铺业主告诉记者，当时购买商铺的价格超过1.2万元/平方米，加上装修的费用，一间50平方米的商铺，总投入在60万~70万元。
　　
　　“最开始，商铺租出去还是很容易的。”一位业主说，“但是这之后‘24街’的人气一天不如一天，于是一部分租户选择关门止损，剩下的经营惨淡，到今天，租金已经较一年前开业大幅下降。”
　　
　　宝龙地产提供的数据也证实了上述内街业主、租户的说法：一楼内街50平方米商铺，去年租金2万元/年，今年租金为1.2万元/年。
　　
　　内街的业主以及租户认为，人气不足、租金下滑的原因与宝龙地产后期经营不力、缺少宣传有关。
　　
　　“我们业主春节前曾和宝龙的物业管理公司谈过，希望双方各自出一些钱，进行一些宣传推广，但是宝龙物管拒绝了这一要求。”
　　
　　物管一位工作人员也承认：用于“24街”的宣传经费较少，大部分宣传经费用在了宝龙地产自持的宝龙城市广场。
　　
　　不过对于内街商铺租金回落，宝龙地产提供给记者的解释是：受炒铺影响，内街去年租金价格虚高，租金价格回落，属理性回归。
　　
　　对于部分商铺关门，宝龙地产则认为：“由于前期部分经营商户受市场炒作影响，盲目进驻，属于投机经营；经营业态不合理，抗风险压力差，导致经营亏损，所谓‘市场有风险’，目前关门商户主要为这类商户。”
　　
　　宝龙地产提出上述说法的依据是：对比之下，“24街”外街50平方米商铺，去年租金3万元/年，今年租金为3.5万元/年，还略有上升。
　　
　　公司向记者提供的一街之隔的宝龙城市广场的相关统计数据显示：宿迁宝龙城市广场去年同期非周末平均客流为1.0万人/天，今年非周末平均客流为1.3万人/天；去年同期周末平均客流为1.6万人/天，今年周末平均客流为2.05万人/天；去年国庆节假日平均客流为2.3万人/天，今年国庆节假日平均客流为2.7万人/天；去年整体平均客流为1.2万人/天；今年整体平均客流为1.6万人/天。“客流是呈整体良性上升趋势的。”宝龙地产称。
　　
　　不过，宝龙地产并没有提供“24街”的客流数据。宝龙城市广场为公司自持商业物业，而“24街”是已出售商业物业，亲疏有别，宝龙城市广场人流的提升与“24街”人气下滑租金下降正呈现出截然不同的景象。
　　
　　对于如何改善散售商铺的经营状况，宝龙地产表示会做精稳场、旺场的工作，提升服务质量。在中期报告中，宝龙地产也提到，今年对旗下所有项目进行了评估盘点，统计和分析了运营中存在的问题，并计划对项目进行升级改造。
　　
　　不过对于升级改造的细节与执行情况，宝龙地产相关负责人并未透露。