楼市限购令思辨：限购或只为短期应急措施
2012-11-10 11:46:55   来源：新浪   评论：0 点击：

　　始自2010年的对于楼市调控的坚持决绝与给力，已渐渐出乎人们的预料，此情此景让许多徘徊于楼市之外的无房户在初春季节里感觉春意隐现。
　　
　　兔年伊始，多城市“限购令”升级待发，更让人们对于2011年楼市降温有了无限憧憬。
　　
　　早在去年4月，“国十条”就曾提出商品房限购，当时只有北京响应；去年9月底，决策层再次强调房价上涨过快的城市要采取限购，随后又有15个城市加入；而根据1月26日国务院常务会议要求，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确要实行限购的城市36个。而按照最新调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，预计将达到72个！
　　
　　事实上，上几轮楼市调控，大多属经济手段。利用经济杠杆、市场规律调控，也在一定时期内收到过成效。然而在人民币升值、热钱涌入、通胀加剧大背景下，内外资金涌向楼市冲动不减，楼市短期难以降温，高房价沉迷于“泡泡浴”，而限贷限价直至限购均是非常时期的非常行政干预措施，是必要的。
　　
　　然而，任何政策都是有成本的，尤其是行政干预市场的特殊政策。
　　
　　在“限购令”集体出台的初期，各地楼市的确迅速降温。多数城市一周内成交量环比降幅超过两成。然而，几个月后，“限购令”高压下的一些城市成交量强劲反弹；同时限购城市的房价也再扬涨势，其中海口和三亚涨幅竟达50%。
　　
　　限购令的“药效”并没有像预想的那样；相反，像一针“催情剂”，不仅非限购城市量价齐升，限购城市短暂降温后亦再度反弹。这尚且是在泡沫严重的一二线城市，那么限购令复制到刚需勃起的三四线城市，“限购令”会否变成“抢购令”？又是否埋下报复性反弹隐患？这样的担忧恐怕并非杞人忧天。
　　
　　同时，资本具有本能地逐利性。限购的效果体现在对当地市场投资投机性需求的抑制，但是也会促使被挤出的投资投机需求转移阵地，转移到没有出台限购令的周边城市(昨日公布的最新数据：1月二三线城市房价大幅飙涨)，转移到在寒风中颤抖的农产品(5.14,-0.08,-1.53%)市场，转移到兔年伊始正气宇轩昂的大宗商品市场、酒市、艺术品市场……
　　
　　另外，限购的大棒会不会粗暴地压制许多改善自身居住条件人合理需求呢？春节前，多银行纷纷叫停首套房贷优惠，一刀切的限贷，误伤了原本可以“努努力”能买得起房子的人群，他们将因此而与房子再度无缘。所以，在限购这个大筐里，要装下什么样的限购细则也是非常值得玩味的；同时，在诸多商品中，房市与股市，房价与股价、金价、利率等均息息相关，如果只关注房市房价而忽略了其他宏观经济指标，或者说只关注了新房市场而忽视了二手房市场，只关注了房价而忽略了房租，无疑得不偿失或彼此消弥。
　　
　　一直以来各方对高房价的成因都在争论，地方政府怪罪开发商，开发商反过来指责80后住房奢求，国土部指责开发商囤地，经济学家指责流动性……地价房价比，土地制度，投资需求，流动性大，分税制等都是问题，不过说到底房价高最关键的问题还是投资需求，从房地产市场化这12年过程看来，有投资需求的存在房价就会涨，而“商品房”这三个字就是投资需求可以投资房地产的根源，房子成为商品，就要符合市场化需求，投资的渠道少，有这么一种商品是财政与经济支柱，而整个国家又迫切需要这个支柱，那就一定会保障它的稳定升值，因此这种商品也就最具投资价值。
　　
　　当投资需求过重，投资就成了击鼓传花的投机需求，这个游戏的最大好处就是使得一个普通商品具有无穷无尽的升值空间，也就是泡沫。至此可见，商品房价格暴涨来自于房地产的投机属性，而这个属性来自GDP需求。
　　
　　楼市调控就像往水里摁皮球，根治房地产市场顽疾，亦非一日之工。限购或只为短期的应急措施。从近处说，在限购政策执行的同时，必须增加商品房以及保障性房产的供给，这样限购政策退出时楼市才能软着陆；而从远处说，在综合运用经济手段和行政手段基础上，调整经济结构和房地产市场机制，方是楼市调控根本之策。