建筑商变相融资是公开秘密 贷款绕道流入地产
2012-11-01 15:50:03 来源：地产中国网 评论：0 点击：
今年有个很奇怪很反常的现象，房地产信贷继续从紧，中小型房地产项目基本贷不到款，房地产投资增速也下来了，但建筑施工企业的贷款却激增。这种背离很诡异，工程队手上的工程量少了，要那么多贷款干什么，极有可能是明修栈道，暗度陈仓，开发商通过建筑商贷款，作为一种变相融资手段，躲避政策红线。
变相融资是公开秘密
施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”，一部分用于所谓安置房和公益项目，另一部分转借给开发商用
“这几乎是个公开的秘密。”一家具有一级开发资质的建筑商的项目负责人说。开发商把工程给你做，都会有君子协定。过去主要是垫资，去年开始不仅要垫资还要你帮忙融资。当然，工作要做在前头，在拿地的时候就形成了默契，项目给你做，建筑商同步向地方提出承揽部分市政工程、安置房和公益性项目，拿到批文后向银行申请贷款，因为这些项目贷款相对容易通过。施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”，一部分用于所谓安置房和公益项目，另一部分兑现约定，转借给开发商用。
“节前，我们还开了一张5000万元的银行汇票给开发商。帮他们融资对我们也有好处。因为融资成本低，他会给我们一两个点奖励，工程造价也不那么斤斤计较了，付款也比以前及时，这都是互惠互利的。”他说。
某地的一项调查表明，通过这种变通手段，确实有不少信贷资金曲线绕道进入房地产市场。今年，固定资产投资规模收缩，房地产市场不景气，地产投资增速从去年的30%以上快速回落到个位数，新开工项目明显减少了，但建筑施工企业的新增贷款却激增近百亿元，增长近100%，增量和增幅两项指标均比去年同期大幅上升。而进一步调查发现，这主要是房地产开发企业迂回通过建筑施工企业从银行融资所致。
土地房产相继回暖
资产价格的波动与货币增量总是如影随形，与土地市场相对应的是房产市场销售回暖
实际上，银行对这种变通不是不知道，而是装作不知道。“动辄数千万元甚至上亿元的资金频频从建筑商向开发商‘倒流’，或者由建筑商代开发商垫付，建筑商与开发商有时几乎就是一本账，银行怎么能不知道。”政策面对房地产信贷增量有严格的约束，但实体经济不振，信贷资金有效需求不足，好企业不要钱，差企业银行不敢贷，为给资金“找出路”，有房有地有在建工程的建筑商虽不是最优选择，但也是次优选择。而这背后又与房地产业普遍的资金饥渴一拍即合，于是一个通过建筑商通向开发商的资金暗道打通。
在金融抑制不断强化，全社会投资渠道狭窄和投资饥渴的大背景下，一些信号的累积极有可能强化房地产市场某种转变的预期。这段时间，许多城市土地市场再现诡异的“跳高抢地”现象。资金实力雄厚的大型房企四下出击土地市场，助推地价上扬。据统计，10月以来全国10个城市土地出让的溢价率为37.9%，较9月份明显上升。万科9月单月拿地金额达44亿元，10月10日，保利集团及其联合体一天内摘得两个地王，其中一块地成交金额达到77.6亿元。一线城市土地市场升温的同时，杭州、南京、武汉、长沙等省会城市土地市场亦出现喜人的“回暖”，各地乘势大幅增加土地供应，有的甚至一次性推出数千亩。最近一段时间，南京市国土局连续预公告了41幅地块，总面积达230万平方米；杭州市推出主城区26宗土地，面积总计85.8万平方米，多数二线城市的溢价率都未超过20%。土地市场的诡异表现让管理层颇为不安，北京已紧急叫停新的土地出让。
资产价格的波动与货币增量总是如影随形，与土地市场相对应的是房产市场销售回暖，有报道称一些城市今年前三季度的卖房已经超过去年全年，部分地区房价第三季度以来出现明显上涨态势，甚至有“遏制经济下行，要靠房地产上行”的说法来配合“金九银十”。
货币因素是主因
鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹，而其背后的根本原因还是货币因素
楼市调控处在关键时期，开发商拿地热情重新高涨，楼市局部再现供需两旺，房价反弹压力不容忽视。是面包涨了带动了面粉涨，还是面粉涨了把卖包子的也窜掇起来涨？鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹，而其背后的根本原因还是货币因素。
今年以来，虽然政策层面对房地产调控从紧，但中国式的货币渗漏和暗流使得种种规避政策的资金畅通无阻。除了明修栈道，暗度陈仓的建筑商垫资和代融资以及更高资金成本的民间借贷、信托融资更是畅行无阻。这两年的房地产信托规模已突破5万亿元，九成为地产融资。来自南京市的一项调查显示，今年上半年，中小开发企业通过信托、租赁、小贷公司等渠道办理土地抵押登记融资近60亿元，平均每月10个亿。而9月份以来，随着外围QE3新一轮的放水后，国内经济下行压力加大，年内不排除货币政策更积极的稳增长应对措施出台。中国人民银行最新公布的9月末M2余额94.37万亿元，同比增长14.8%。今年以来，货币量几乎是以平均每月一万亿在增加。
房地产市场的种种乱象似乎都在强化看涨预期。而深层次原因在于房地产这一类敏感的资产价格，其波动与货币增量总是如影随形，限贷限购时，货币抽离是阻燃剂，如今蓄积能量向上时，它是助燃剂。如果不遏制房地产价格上涨中的货币因素，那房地产深入调控的难度是显而易见的。
变相融资是公开秘密
施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”，一部分用于所谓安置房和公益项目，另一部分转借给开发商用
“这几乎是个公开的秘密。”一家具有一级开发资质的建筑商的项目负责人说。开发商把工程给你做，都会有君子协定。过去主要是垫资，去年开始不仅要垫资还要你帮忙融资。当然，工作要做在前头，在拿地的时候就形成了默契，项目给你做，建筑商同步向地方提出承揽部分市政工程、安置房和公益性项目，拿到批文后向银行申请贷款，因为这些项目贷款相对容易通过。施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”，一部分用于所谓安置房和公益项目，另一部分兑现约定，转借给开发商用。
“节前，我们还开了一张5000万元的银行汇票给开发商。帮他们融资对我们也有好处。因为融资成本低，他会给我们一两个点奖励，工程造价也不那么斤斤计较了，付款也比以前及时，这都是互惠互利的。”他说。
某地的一项调查表明，通过这种变通手段，确实有不少信贷资金曲线绕道进入房地产市场。今年，固定资产投资规模收缩，房地产市场不景气，地产投资增速从去年的30%以上快速回落到个位数，新开工项目明显减少了，但建筑施工企业的新增贷款却激增近百亿元，增长近100%，增量和增幅两项指标均比去年同期大幅上升。而进一步调查发现，这主要是房地产开发企业迂回通过建筑施工企业从银行融资所致。
土地房产相继回暖
资产价格的波动与货币增量总是如影随形，与土地市场相对应的是房产市场销售回暖
实际上，银行对这种变通不是不知道，而是装作不知道。“动辄数千万元甚至上亿元的资金频频从建筑商向开发商‘倒流’，或者由建筑商代开发商垫付，建筑商与开发商有时几乎就是一本账，银行怎么能不知道。”政策面对房地产信贷增量有严格的约束，但实体经济不振，信贷资金有效需求不足，好企业不要钱，差企业银行不敢贷，为给资金“找出路”，有房有地有在建工程的建筑商虽不是最优选择，但也是次优选择。而这背后又与房地产业普遍的资金饥渴一拍即合，于是一个通过建筑商通向开发商的资金暗道打通。
在金融抑制不断强化，全社会投资渠道狭窄和投资饥渴的大背景下，一些信号的累积极有可能强化房地产市场某种转变的预期。这段时间，许多城市土地市场再现诡异的“跳高抢地”现象。资金实力雄厚的大型房企四下出击土地市场，助推地价上扬。据统计，10月以来全国10个城市土地出让的溢价率为37.9%，较9月份明显上升。万科9月单月拿地金额达44亿元，10月10日，保利集团及其联合体一天内摘得两个地王，其中一块地成交金额达到77.6亿元。一线城市土地市场升温的同时，杭州、南京、武汉、长沙等省会城市土地市场亦出现喜人的“回暖”，各地乘势大幅增加土地供应，有的甚至一次性推出数千亩。最近一段时间，南京市国土局连续预公告了41幅地块，总面积达230万平方米；杭州市推出主城区26宗土地，面积总计85.8万平方米，多数二线城市的溢价率都未超过20%。土地市场的诡异表现让管理层颇为不安，北京已紧急叫停新的土地出让。
资产价格的波动与货币增量总是如影随形，与土地市场相对应的是房产市场销售回暖，有报道称一些城市今年前三季度的卖房已经超过去年全年，部分地区房价第三季度以来出现明显上涨态势，甚至有“遏制经济下行，要靠房地产上行”的说法来配合“金九银十”。
货币因素是主因
鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹，而其背后的根本原因还是货币因素
楼市调控处在关键时期，开发商拿地热情重新高涨，楼市局部再现供需两旺，房价反弹压力不容忽视。是面包涨了带动了面粉涨，还是面粉涨了把卖包子的也窜掇起来涨？鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹，而其背后的根本原因还是货币因素。
今年以来，虽然政策层面对房地产调控从紧，但中国式的货币渗漏和暗流使得种种规避政策的资金畅通无阻。除了明修栈道，暗度陈仓的建筑商垫资和代融资以及更高资金成本的民间借贷、信托融资更是畅行无阻。这两年的房地产信托规模已突破5万亿元，九成为地产融资。来自南京市的一项调查显示，今年上半年，中小开发企业通过信托、租赁、小贷公司等渠道办理土地抵押登记融资近60亿元，平均每月10个亿。而9月份以来，随着外围QE3新一轮的放水后，国内经济下行压力加大，年内不排除货币政策更积极的稳增长应对措施出台。中国人民银行最新公布的9月末M2余额94.37万亿元，同比增长14.8%。今年以来，货币量几乎是以平均每月一万亿在增加。
房地产市场的种种乱象似乎都在强化看涨预期。而深层次原因在于房地产这一类敏感的资产价格，其波动与货币增量总是如影随形，限贷限购时，货币抽离是阻燃剂，如今蓄积能量向上时，它是助燃剂。如果不遏制房地产价格上涨中的货币因素，那房地产深入调控的难度是显而易见的。
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