烂尾项目换装入市 京海淀九号被曝产权缩水
2012-11-01 15:19:39   来源：地产中国网   评论：0 点击：

　　10月，位于北京西三环海淀九号开盘。“绝版地段，天赋稀贵”，是项目的一段自我描述。
　　
　　然而，有网友向新华网记者爆料，这个定位高端、拟售价格高达45000元/平的楼盘，产权只剩下52年。地块为何闲置如此之久？记者经多方查证找到了缘由所在：海淀九号前身竟为烂尾项目。
　　
　　高房价下隐藏低年限
　　
　　海淀九号坐落在北京市海淀区万寿路南口吴家场村，总建筑面积58200平方米。本次开盘乃其一期2、3号楼，主推户型为66—172平方米的一至三居。其开发商北京龙洋房地产开发有限责任公司(以下简称龙洋地产)是一家注册资本2.2亿的民营企业。
　　
　　10月21日，为了证实该网友提供的消息，记者来到了海淀九号售楼处。在“五证”告示橱窗里，记者看到，其《国有土地使用证》标注的住宅土地终止时间的确为“2064年9月”。也就是说到2013年交房时，海淀九号70年的产权将仅剩下51年。
　　
　　“由于土地使用年限是从房企拿地算起，再加上项目建设周期，楼盘产权缩水3-5年倒也正常，但缩水近20年的项目还真不多见。”一位不愿透露姓名的业主专家向记者表示。
　　
　　记者粗略算了一下，产权“缩水”20年对于购房者来说可算一笔不小的损失。以142平三居为例，其总价达568万。如果产权70年，每年居住成本只需8.1万；如果产权51年，每年居住成本则达11.1万，大约相差3万。
　　
　　那么该项目地块为何闲置达16年之久？销售小姐表示自己并不清楚。然而经多方查证，记者找到了缘由所在：海淀九号的前身竟乃烂尾项目。
　　
　　项目两度易主三度更名
　　
　　“这块地94年就拍出去了，说要建个什么广场来着。”附近居民吕先生告诉记者。
　　
　　记者查证资料发现，吕先生所说的乃“京皇广场”。1994年，北京京皇国际大厦有限公司取得了海淀区吴家场村地块，并计划在此建设公寓类商住楼。
　　
　　然而10余年过后，商住楼仍没有盖起来，“京皇广场”便成为了京城有名的烂尾楼。至于烂尾的原因，坊间有种种传言，但均未被证实。
　　
　　记者在网上看到，北京嘉禾国际拍卖有限公司先后于2003年与2006年两次发布了“京皇广场项目”的拍卖公告。“花落谁家”拍卖公司并未公布。
　　
　　但由北京市国土资源局网站信息及海淀九号《国有土地使用证》可得知，乃北京龙洋房地产有限公司获得了该项目的在建工程和土地使用权。与此同时，项目的土地用途亦由“写字楼、公寓”变更为了“写字楼、公寓、住宅”。
　　
　　龙洋地产接手，于2008年推出其一期住宅项目——沄沄国际。经过几番折腾，作为二期项目的海淀九号，也就出现产权缩水近20年的现象。
　　
　　22日，记者就此联系了龙洋地产副总经理白殿臣，他回答称，不管是70年产权还是拍卖拿地，海淀九号都是有正规手续的。
　　
　　上述匿名业内专家则表示：“由烂尾带来的产权缩水，确实是其硬伤。不过项目烂尾并不等于存在质量问题，何况海淀九号是龙洋地产在项目地块上新建而成，所以这一点购房者大可放心。”
　　
　　“断尾重生”得益于土地稀缺
　　
　　当然，烂尾项目易主后若能“涅槃重生”，亦算件好事。但一开始龙洋地产并未能让项目实现“咸鱼翻身”。沄沄国际自开盘以来，其价格一直要低于区域内的其他楼盘。
　　
　　记者在链家地产的二手房信息上看到，附近其他小区的二手房单价都在3万以上，唯有沄沄国际仅为2.3万。吕先生告诉记者：“主要是小区楼盘朝向不好，户型设计也不合理。”
　　
　　记者在走访楼盘时亦发现，其楼道里环境又脏又乱，到处是广告和生活垃圾。显然，这些都在无形中影响了楼盘品质。
　　
　　或许是为了摆脱“沄沄国际”的影响，其二期工程更名为“海淀九号”。至此，项目也才算打个了翻身仗。据媒体报道，项目开盘当天便完成了8.5亿销售额。近日记者亦在销售人员的销控簿上看到，443套房源所剩不多，可见市场认可度还算不错。
　　
　　不过有业内人士认为，是偏紧的土地供应政策让项目的价值被重新定义，2010年以来北京三环至四环每年仅有两块土地供应，这类项目自然会紧俏。而海淀九号的产品本身并无惊人之处。
　　
　　“且不说产权年限‘缩水’，楼盘整体设计差，尤其是2号楼，布局更像公寓酒店，私密性太差，另外好多户型连阳台都没有，这些不仅会给生活带来不便，还会影响到保值、升值空间。”