金地常州地王项目陷困境:每套200万很难卖出去
2012-09-10 14:41:17   来源：中华网财经   评论：0 点击：

　　本报记者王海春上海报道
　　
　　金地在常州的地王项目“金地天际”，开盘时间一再延迟，近日甚至传出“封盘”的消息。
　　
　　“‘封盘’的说法不成立，因为还没有开盘。”常州金地公司相关人士说。
　　
　　2010年12月，金地以15.46亿元拍得常州新北区和飞龙区域两地块，楼板价约3400元/平方米，而当时同区域土地的楼板价则在2000元/平方米以内。
　　
　　“金地在常州项目的楼板价比别人贵得多，所以他们打算做成高档房。目前金地天际对外报价是13000元-19000元/平方米，而同区域在售楼盘售价只有5000元-7000元/平方米左右。”一位常州同策房产内部人士告诉记者。
　　
　　“因房型面积大、单价又贵，尽管该项目预热了半年多时间，但有购买意向的人并不多。”上述人士表示，常州金地天际单套房的总价在200万元以上，而目前超过200万元的住宅，在常州很难卖得出去。
　　
　　金地2012年半年报显示，常州2号地块的可售面积为15.8万平方米，今年总开工面积只有4.35万平方米；而3号地块23.2万平方米未列入今年的开工计划。
　　
　　一位不愿透露姓名的人士向记者透露，目前金地正在向当地规划部门申请调整开发方案，希望可以增加更多的附送面积，让购房者得到更多的优惠，以加快销售速度。
　　
　　而金地在上海青浦区的地王项目——金地天境也遭遇了拿地成本过高的困境。
　　
　　2009年金地以30.48亿元的价格拿下了该幅土地，楼板价高达1.44万元/平方米。
　　
　　“该项目如果做到不亏本，就只能卖高价。加上装修、建安等各项成本，必须卖到3万元/平方米以上才能获利。而该项目现在5万元/平方米左右的销售价，可以说是那个区域的‘价格王’了。”中房信分析师薛建雄表示，同样的价格完全可以买别墅，但金地天境却是大平层公寓。
　　
　　薛建雄表示，较高的销售单价，使得金地天境的销售缓慢，因为还要面对同行的竞争。“同区域即将开盘的华润一项目，对外报价只有2.3万元/平方米。”
　　
　　上海网上房地产数据显示，金地天境自去年6月开盘以来，327套待售房源卖出了71套。“开盘一年多，只卖出已开发面积的二成左右，金地面临的压力很大。”盛势投资一位高管告诉记者。
　　
　　据金地2012年半年报披露，上海金地天境总投资约80.33亿元，是金地集团(5.30,0.11,2.12%)目前开发项目中投资排名第二的大型项目。
　　
　　据此前公布的信息，金地天境前期投资额约33亿元，其中信托出资16.17亿元。“这笔信托即将在今年年底到期，但以金地天境项目的累计销售款，还清即将到期的信托款项存在一定困难。”盛势投资高管表示。
　　
　　“金地在上海的该房地产信托期限为1.5年，可展期为2年。对信托公司来说，最关心项目的现金流。”信托分析师赵杨告诉记者，如果房地产项目每月的现金流持续走弱，信托公司派驻项目公司的人员会向信托公司总部提出预警，并按合约要求开发商支付信托款。
　　
　　赵杨告诉记者，土地楼板价过高会影响项目销售资金回笼，进而可能会对到期的信托计划产生影响。而信托公司担心信托难以按期兑付，便会以催款的方式要求提前兑付信托。
　　
　　据上海网上房地产公布的信息，以44280元/平方米的累计合同均价和20435元/平方米的已售面积计算，金地天境开盘以来累计的销售额约9亿元。“房地产项目的销售款中，还有一部分要支付各种开发成本和费用，不可能把销售额全部用来还欠款。”同策房产研究总监张宏伟表示。
　　
　　为减轻项目公司压力，金地集团2011年将8.17亿元的优先信托本金偿还给信托公司。此后经过调解，由金地集团出面在今年7月份收购了信托计划项下的7.95亿份劣后信托单位，还清了余下的信托款项，才解除了青浦地王项目的信托困境。