雅戈尔金融地产深陷周期困境 被倒逼回归主业
2012-07-18 11:00:50   来源：新浪   评论：0 点击：

　　独家企划
　　
　　雅戈尔(8.79,0.02,0.23%)返航
　　
　　“三驾马车”战略深陷尴尬
　　
　　以服装上市公司身份，涉足房地产、金融投资两项“虚拟经济”的雅戈尔，曾经大举多元化战略之旗，高歌猛进，但现在却因为后两架“马车”哑火，不得不重新回归实体经济。
　　
　　这背后，是战略失当，是风险意识不够，还是外部环境所致？注意力重新转回服装主业后，这家公司的领导人李如成如何思考、如何面对正处于剧烈震荡中的经济周期
　　
　　策划/本刊编辑部执行/沈伟民毕曙明
　　
　　资本钢丝上的雅戈尔
　　
　　金融地产深陷周期困境，被倒逼回归主业！
　　
　　■文/沈伟民毕曙明
　　
　　服装企业多元化的三个样本—雅戈尔、杉杉和红豆，目前都需要静下来思考。
　　
　　根据去年财报，以“实体经济+虚拟经济”为双重产业结构的雅戈尔，除了基础产业服装板块实现微弱增长之外，被其赋予业绩重任的房地产营业收入比同期降低46.94%、金融投资板块净利润比同期下降60.90%。相比之下，杉杉和红豆也不好过，前者虽在金融投资业务上同比增幅225%，但巨资投入的锂电池业务，却首次出现负增长，同比降低8.31%；而红豆的房地产业务甚至比雅戈尔更惨，同比下跌48.42%。难道服装企业多元化之路到了重新解构的时刻？
　　
　　就在今年4月，雅戈尔董事长李如成在一季度集团经济工作上表示：“今年经济形势严峻，各公司负责人做好攻克时艰的准备。”雅戈尔正面临公司有史以来最艰难的时期。
　　
　　在雅戈尔发展最高峰时期，不论李如成是否承认其复制巴菲特之路，但从行动上说，雅戈尔的确和巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦神似：原先，都是纺织服装企业，现在都以金融投资为主。但是，就在雅戈尔几乎要创造出一个真正中国版的伯克希尔·哈撒韦的时候，2011年的惨淡业绩，却让它重新回归过去。
　　
　　李如成现在面对的是，企业正从高峰向低谷的垂直降落。他现在要做的是，尽可能、尽最大努力改变“自由落体”的下滑速度，并抓紧有效时间和空间，重新梳理各产业机构。他提出解决方法是：“严格控制房产投入，适时调整投资规模，集中资源向品牌服装投入。”换句话说，曾经主导雅戈尔的房地产、金融投资和服装业务等三驾马车，现在需要做出重大结构调整，并再次把注意力回归到服装业务。
　　
　　那么，对服装主业的再次返航，雅戈尔究竟是临时应急，还是长期战略决策？这就需要先反问，房地产和金融投资这两架马车，究竟开到了何种境地？在倒逼雅戈尔返航服装主业中，两者的推动力究竟多大？
　　
　　房地产：昔日“地王”深陷尴尬
　　
　　房地产业务曾是雅戈尔最强劲的利润支撑，2011年前，雅戈尔在这项业务上，不断筑高营业收入，2010年更是达到了营收68.5亿的历史最高纪录，然而，随着房地产市场进入衰境，雅戈尔2011年地产业务直线大跌，让李如成距离“2015年进入国内地产20强”的目标渐行渐远，更为紧要的是，雅戈尔走上了危险的资本钢丝。
　　
　　●短期流动性绷紧
　　
　　根据2011年雅戈尔董事会报告，对于今年房地产业务的期望值并没有放低：实现预售收入50亿，营收要增长35%以上。“雅戈尔的房地产是否赢利、是否存在真正风险？要看当初的拿地成本、负债水平、销售速度，以及现在的楼价。”上海长宁住宅发展局高级经济师、独立经济学家顾海波对《经理人》表示，就短期效应看，负债水平和销售速度是衡量一个地产企业风险的两大核心指标。
　　
　　先看雅戈尔的短期负债水平。主要依据两项财务指标：一是短期有息负债占现金的比例，衡量其短期流动性；二是净负债率，衡量其总体财务状况。但雅戈尔在两个指标上持续不佳。雅戈尔的32.3亿现金，要应对174.6亿的短期有息负债，风险不言而喻，更何况，根据财报披露，这笔现金中还有7.7亿属“受限制的货币资金”。
　　
　　●再融资负债高筑
　　
　　现金不够，则需要加快楼盘的预售。但房地产收入从2010年的68.5亿骤降至2011年的36.4亿。也足以印证房地产调控对雅戈尔地产业务的巨大影响，令其房子难卖。
　　
　　根据财报，以2011尚未竣工但正在预售的项目“西溪晴雪”为例(见表三)，2010年末已预售9.83%，到2011年底预售比例则为15.38%，两者相减，相当于2011年只卖出5.55%。假设调控政策不大紧大松，按照这个速度，该楼盘总计需要15.25年才能卖完，也就是说，整个项目即使到2012年9月竣工后，尚要再卖14.50年。更为严峻的是，受楼市低迷影响，已经出现了两次打折促销。根据《经理人》调查发现，其第一轮打折是在去年3季度，按照开盘价30000元/平米的7.44折计算，是22320元/平米，第二轮打折就在今年4月27日，再次调低价格，至22000元/平米，说明该楼盘销售形势堪忧。
　　
　　对于如今房子难卖问题，负责江苏市场的苏州雅戈尔置业有限公司营销总监张佳希，在微博上感叹：“房地产调控像一盘旗，殊不知棋布满后，棋盘有限，最后大家闷死。”但是房子难卖，固然受制于房产调控影响，雅戈尔也必须反思自己的问题。
　　
　　和李如成同样在过去采用“激进战略”，并在房地产市场上大施拳脚，如今沦落到被香港九龙仓集团救援的绿城控股老板宋卫平，最近反躬自省：“没有预测到灾难(调控对其的打击)的长度和深度，我需要检讨。”也许，李如成对这句话的理解，比一般人更深切。
　　
　　仅从2007～2010年的时间维度，看雅戈尔如何布局一张高歌猛进的路线图：
　　
　　其中的前两年，雅戈尔扮演了两次地王。2007年，以14.76亿竞得“原杭州商业学院”土地，成为当年杭州地王；2008年以15亿竞得宁波“华辰北9号地块”，成为当年宁波地王。之后，两地均一度被卷入退地传言风波。开建后，两个地王楼盘分别以长岛花园、御西湖命名，但现在却面临政策调控、打折促销的境地。
　　
　　2010年，雅戈尔又以24.2亿元总价，拿下杭州“申花53号和56号地块”，溢价率分别为153%和155%。根据当年的这两块地块的楼面价，分别是17751元/平方米和18114元/平方米。双双创下申花板块楼面价新高。这是雅戈尔继御西湖项目(“原杭州商业学院”地块)、西溪晴雪项目(“留下”地块)后，在杭州的三度发力。